Оживление на рынке городского жилья неизбежно даст толчок новой волне интереса и к загородному рынку. Определенно, самыми активными будут продавцы не коттеджных поселков, а так называемые частники, кто строил коттедж для себя или на продажу. Но на начало 2011 года в активности рыночной активности продавцов наметился новый, пока еще чуть заметный тренд. Продавец хочет знать, что такое ликвид-2011?
Принцип паровоза
2010 год участники рынка недвижимости Екатеринбурга отметили как динамичный в плане совершения сделок, в сравнении с кризисными 2008-2009 годами. На это время пришелся предрекаемый всеми аналитиками отложенный спрос. И все, что не было продано, купили именно в этот период. По данным Управления Росреестра по Свердловской области за 2010 год зарегистрировано прав, ограничений (обременений) прав, сделок и иных вещных прав на 10,9% больше, чем за 2009 год. В Екатеринбурге рост сделок отмечен ростом в 9,7%. Т.е. в целом рынок недвижимости Екатеринбурга ощутимо оживился, хотя некоторые аналитики склонны утверждать, что явление такого активного всплеска на рынке – дело временное. Отложенный спрос скоро закончится. Но как бы там ни было, усилия паровоза помогут начать движение и вагону. В роли вагона на рынке недвижимости - загородный сектор. И все процессы, что происходят на рынке городском, как в кальке отражаются на загородном рынке.
Таким образом, нынешней весной логично ожидать всплеск интереса к загородной части рынка. И риэлторы пытаются понять, какая именно недвижимость будет востребована покупателем активнее. В частности, Павел Боровиков, заместитель директора ЦН «Северная казна» считает, что активизации «следует ожидать по элитке и эконому, а также по земле под строительство». Игорь Сайдуллин, директор «Агентства Доступного Жилья» в земельном вопросе акцент делает на обременения: «Предположу, что будет расти спрос на земельные участки, в том числе в поселках без подряда и земли коммерческого назначения. Также будет расти спрос на готовые коттеджи».
Сходятся риэлторы в одном – то, что будет продаваться весной-2011, должно иметь статус ликвида. По статистике УПН, на 25 января 2011 года на продажу выставлено около 1000 коттеджей. Но в определении долей категорий готовых коттеджей риэлторы дают разные оценки. Игорь Сайдуллин, директор «Агентства Доступного Жилья»: «10-15% рынка - занимают элитные коттеджи. Дома класса бизнес и эконом- поровну делят оставшуюся часть пирога». Павел Боровиков, заместитель директора ЦН «Северная казна»: «Здесь, как и в большинстве случаев вполне справедлив закон Парето – 80% это эконом, 20% бизнес и элит. При том, что эти 20% делятся на 15% и 5% соответственно как бизнес и элит. Стоит выделить ещё одну категорию – это «недострой» – 40% от предложения на рынке». Валентина Орнат, директор по маркетингу ГК "Новосел", и Валерий Хисаев, руководитель департамента загородной недвижимости ГК "Новосел", предлагают отталкиваться не от реалий рынка, а от его потребностей: "Если исходить из общих тенденций нашего города и сегментации жилого пространства, то потребность следующая – 32% - эконом, 50% - комфорт, 15%-бизнес, 3% - элит".
Продажи начинаются. Что продается?
Загородка Екатеринбурга – рынок стихийный и даже, как выразился один из аналитиков, в некоторой степени, девственный. Часто сделки происходят на уровне ощущений покупателя - «понравился товар или нет». И попытки правильно оценить товар сводятся разве что по цене. А между тем, оценка - один из основных признаков цивилизованного рынка. Впрочем, опытные риэлторы разрабатывают собственные методики. «Мы всегда сами оцениваем объект в рынок, - рассказывает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства «БК_Недвижимость», - и говорим клиенту, что вот за эту цену – максимально дорогую для этого объекта – мы беремся его продать в такой-то период времени. Если клиент с нами соглашается, а мы не продаем – значит, это мы плохие работники, мы неправильно, неадекватно оценили, и к нам могут быть претензии. Значит, если мы приходим с клиентом к соглашению, то мы уверены в своей оценке. Выставлять «на авось», «пусть поболтается, может, найдется покупатель», это не наш метод».
Но в целом загородный рынок Екатериньбурга все-таки остается неизученным и тем более неклассифицированным. И в большинстве случаев принято пользоваться простой схемой «эконом, бизнес, элит». Но эти категории слишком общи для загородного рынка, который тяготеет к индивидуализации даже в немногочисленных организованных коттеджных поселках. Что уж говорить о частных застройщиках, которые строят отдельные объекты или для себя, или на продажу.
Тем не менее, по предварительным прогнозам загородным ликвидом сезона весна-2011 будут готовые коттеджи и земельные участки без подряда. И если с земельными участками, в целом, картина ясна, то с готовыми коттеджами стоит определиться более детально.
В большинстве случаев риэлторы делят факторы ликвидности на объективные и индивидуальные. Но стоит оговориться. Каждый из кажущихся объективными параметров могут таковыми не являться для конкретного покупателя.
1. Местоположение
Мнения, где должен находиться коттедж, уже традиционно имеют диаметрально противоположные аргументы. К примеру, не все, расположенные близко к Екатеринбургу коттеджи, в так называемом первом поясе, имеют в этом смысле шансы ликвида. Но если у покупателя есть возможности без дополнительных временных затрат добираться до коттеджа, то более привлекательным он ему кажется. И 20-30 и даже 40 километров большой роли в этом случае не играют. Но известно, что, к примеру, Тюменское направление пару лет назад рассматривалось как весьма перспективное. Но после активных покупок земель и коттеджей в том направлении, напряженность автодвижения на Тюменском тракте возросла. И теперь впечатление о привлекательности коттеджей вдоль Тюменского тракта может быть несколько другим. Впрочем, риэлторы считают, что затруднений с выбором направления всегда можно избежать. Игорь Сайдуллин, директор «Агентства Доступного Жилья»: «Любому месту всегда можно найти альтернативу».
2. Площадь
Сколько квадратов в самый раз, покупатель решает лично. Но тренд к уменьшению средних показателей ликвидного коттеджа налицо. Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства «БК_Недвижимость»: «Публика сегодня ищет коттеджи до 300 кв. м, потому что больше – просто не надо. Безусловно, есть клиенты, кому нужно и 700 кв. м, и 1000, но по сравнению с основной массой их единицы».
3. Цена
Именно в преддверии 2011 года цена загородного коттеджа стала фактически основным обсуждаемым фактором. Снижение общей экономической ситуации в стране изменило условия спроса. В Екатеринбурге отмечается большой пласт потенциальных покупателей, которые бы готовы были купить готовый коттедж, равный по цене хорошей многокомнатной квартире. Павел Боровиков, директор по маркетингу АН «Северная казна», считает, что сегодня наиболее востребованы коттеджи в ценовом коридоре 4-8 млн. руб. Интересно, что в базе УПН в этой вилке предлагается половина от всего массива, но подавляющее большинство предлагаемых к продаже объектов не готовый продукт, а недострой.
Индивидуальные факторы
Коммунальные платежи. До недавнего времени эта позиция для покупки загородного дома была не столь важна. Но известно, что тарифы на центральный водопровод, электричество, газ с нового года были увеличены в среднем на 15%. Таким образом, сумма содержания коттеджа в 2011 году может стать решающим фактором в покупке коттеджа. Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства «БК_Недвижимость»: «Покупатель стал очень требовательным, он все знает, разбирается во всех тонкостях. Если он готов платить сумму порядка 7-10 миллионов, то можете поверить, он все просчитал».
Репутация места. Это касается всех категорий загородных коттеджей: от эконом до элит. Но фактор этот трудно просчитать с точки зрения реакции конкретного покупателя. Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства «БК_Недвижимость»: «Репутация» населенного пункта, в котором находится коттедж, тоже может влиять как в плюс, так и в минус. Есть люди, которые специально ищут медвежьи углы, но проблема в том, что здесь очень многое зависит от индивидуальности клиента. Это нравящийся тебе медвежий угол, с домом, выстроенным «под тебя», лично для тебя он ликвиден. А для других не так.»
И наконец, архитектура. А вот этот фактор при прочих достоинствах коттеджа для его ликвидности может стать фатальным. Рассказывает Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства «БК_Недвижимость»: «Приведу пример. Мы очень долгое время и, увы, безуспешно занимались поиском покупателя в непростой период: по адекватной стоимости продавался замечательный домик, архитектурное чудо. Но – слишком большой. Строил его человек - широкая натура, строил для себя, но не успел достроить из-за кризиса. Для него там красота неземная, а покупатели отнеслись к этой красоте весьма скептически: там больше 500 кв.м., и еще денег туда вкладывать немало. Вот вам пример, когда объект оценен адекватно и при этом неликвиден, его не продать даже за те деньги, которые чисто окупят затраты. Потому что строился под себя, под свои вкусы, свои представления о красоте и удобстве, а приоритеты на рынке за это время очень сильно поменялись».
Равнение на готовность
Несомненно, рынок загородной недвижимости в секторе индивидуального строительства вполне успешно пережил переходный период от рынка продавца к рынку покупателя. Риэлторы отмечают, что продавцам психологически нелегко далась эта метаморфоза. Но сегодня ситуация постепенно выравнивается. Покупатель диктует цены, продавец пытается подстроиться, пытаясь не упустить свою прибыль. Ведь строительство готовых сегодня коттеджей шло до кризиса по докризисным ценам. И у продавца есть желание, как минимум, их вернуть.
Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства «БК_Недвижимость»: «В принципе, учитывая, что покупатель формирует рынок, знает, что сколько стоит, и не собирается переплачивать, покупка готового коттеджа, конечно, выгоднее, чем постройка с нуля. Но, разумеется, речь не о всяком коттедже».
И вот можно говорить о новом тренде, который сегодня только-только намечается в секторе загородной. Продавец теперь не полагается на собственные запросы, а самостоятельно прилагает определенные усилия, чтобы понять, что такое на рынке сегодня ликвид. К примеру, на портале metrtv.ru в рубрике «Оценка недвижимости» за период с 1 февраля 2010 года по 29 января 2011 года поступило 5 129 заявок на оценку объекта. Из них около 35% по загородной недвижимости.
