Строить жилье можно только на земле с определенным статусом. И эта земля достаточно дорогая. Но можно взять дешевую землю и изменить ее статус на пригодный для строительства жилья.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса, в России земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий. Но если речь идет о земле, которой может владеть обычный человек, то категорий остается только две: во-первых, земли сельскохозяйственного назначения, во-вторых, земли населенных пунктов. Теоретически гражданин может владеть землями категорий лесного фонда или промышленной землей, но это актуально, скорее, для предпринимателей. И сегодня о земле для бизнеса мы говорить не будем.
Кроме категории, у каждого земельного участка есть «вид разрешенного использования». Список этих видов достаточно обширный. Формально даже не существует запретов на придумывание новых. Местные власти вполне могут определить для некой территории вид разрешенного использования – «строительство цирка» или, например, «организация площадки для гей-парадов». Но если нас интересует земля, на которой можно построить частный дом, то с этим все жестко. Для строительства собственного жилого дома годятся участки, имеющие один из всего лишь только двух вариантов статуса.
1. Категория – земля населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
2. Категория – земля сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – дачное строительство (прописка возможна не во всех случаях).
Все! Больше нигде полноценное жилье поставить не получится. На землях с разрешенным использованием под садоводство, под личное подсобное или крестьянско–фермерское хозяйство можно возводить постройки-времянки, но они не будут считаться жилыми помещениями, и прописаться в них нельзя.
Категория и разрешенное использование земли обязательно указываются в документах на участок (об этом говорится в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»).
Стало быть, если вы приобретаете участок для строительства жилого дома, то для вас могут представлять интерес только два упомянутых выше варианта: ИЖС или дача… Либо можно купить землю с любым статусом, а потом перевести ее в нужную категорию или поменять вид разрешенного использования. Это вполне легитимная процедура. Даже существует бизнес построенный на этом принципе: компания покупает большой участок сельской земли, меняет ее категорию и распродает частями под коттеджи. Даже учитывая накладные расходы на перевод земли и нарезку участков, доход от такой операции может превышать 500%.
А вот для частного лица процедура по смене статуса земли под его домом, может оказаться слишком тяжелой и/или дорогой. Впрочем, давайте по порядку. Для начала рассмотрим более сложную процедуру смены категории земли, потом поговорим о более простом деле – об изменении вида разрешенного использования участка.
История вопроса
Менять категорию земли разрешил закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» 127-ФЗ от 21.12.04. Вот только в первой редакции закона было сказано, что сельскохозяйственные земли можно перевести в иную категорию только, если они не пригодны для использования по прямому назначению. Причем сама эта «непригодность» в законе никак не расшифровывалась. Единственным документом, описывающим параметры негодных агро-земель, оказалась инструкция Минсельхоза СССР аж за 1982 г., где под участками непригодными для сельскохозяйственной деятельности значились «скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой» (надо понимать – болота). Неужели кто-то в принципе стал бы относить такие участки к сельским землям? Но бумага есть. А значит, по мнению чиновников, все пригодные для обитания человека земли нельзя вывести из под сельского хозяйства. Закон съел сам себя. И только после того, как 7 августа 2005 г в него были внесены поправки, дело стронулось с мертвой точки.
Первыми, кто занялся переводом земель из категории в категорию, стали предприниматели. По описанной выше схеме сельские угодья превращались в стройплощадки для коттеджей. Часто это были весьма масштабные проекты. Например, в 2006-07 гг. в Косулино в категорию земель населенных пунктов было переведено 273 га, в Рассохе – 250 га. Что любопытно, предпринимателей и чиновников часто даже не останавливало то, что на новых поселенческих землях часто не было никакой инфраструктуры и инженерных сетей, что ставило под вопрос целесообразность, а то и возможность жилищного строительства в данной местности.
Но, есть у столь масштабных «переводческих» работ и положительные результаты. Как недавно заметил заместитель директора ЦН «Северная казна-1» Павел Маслихин, если рассматривать цену участков под коттеджи в окрестностях Екатеринбурга, то наиболее дешевое направление – на Тюмень. Одна из причин этого в том, что именно в этом направлении много сельскохозяйственных земель, которые в последние годы активно переводились в поселенческую категорию (или меняли разрешенное использование на дачное строительство).
Впрочем, довольно скоро власти смекнули, что с переводом земель надо бы поаккуратнее. Территории, перешедшие в категорию земель населенных пунктов, становятся частью города или поселка, а значит, муниципалитет должен брать на себя обязанности по проведению и ремонту дорог на новых землях, по вывозу мусора и т.д. Поэтому сейчас местные администрации соглашаются на смену статуса земли если на ней уже создана необходимая инфраструктура – главным образом, чтобы были дороги и в целом завершено строительство домов.
Процедура смены категории
Но не стоит забывать, что кроме муниципальных «хотелок», при переводе земли в категорию населенных пунктов действуют официальные, оговоренные в законе ограничения. Вот чаще всего встречающиеся причины, которые делают невозможным перевод сельскохозяйственной земли в категорию земель населенных пунктов:
- участок не граничит, с каким либо населенным пунктом, в состав которого он мог бы войти;
- существует генплан, согласно которому эта земля оставлена под поля и на ней не планируется создание поселков;
- на участке существуют культурные посадки в не совсем запущенном состоянии;
- на участке имеются вкрапления лесного фонда (в этом случае перевод почти наверняка не разрешат).
По закону перевод сельской земли в поселенческую возможен только при наличии уважительной причины. Одна из таких причин – изменение черты населенных пунктов (ст. 7 127-ФЗ). Именно этим объясняется требование по примыканию переводимого участка к уже имеющемуся населенному пункту. Так же из указанной нормы закона следует, что владельцу участка для начала следует договориться с муниципалитетом о включении его земли в состав поселка/города. Для
этого потребуется как минимум заключение главного архитектора. На этом этапе необходимо убедить муниципальные власти в том, что для них расширение населенного пункта не станет проблемой. Как заметил начальник отдела вторичного жилья Центра недвижимости «Северная казна-1» Семен Дерменжи, сейчас местная администрация придерживается мнения – сделайте коммуникации – мы согласимся на присоединение вашей земли к населенному пункту. По наблюдениям эксперта, если в коттеджном (дачном) поселке построены дома, подведены коммуникации и проведены дороги, то с местными властями проблем, как правило, не возникает. Правда, как замечает Павел Маслихин, еще до начала строительства (до начала проекта коттеджного поселка) следует ознакомиться с генпланом развития территории и убедиться, что схема зонирования не препятствует развитию малоэтажного строительства на землях, которые планируется перевести в новый статус.
Договорится с муниципальными властями – это первый этап. Вторым этапом надо идти в область. Согласно ст. 8 Земельного кодекса решение об изменении земель сельскохозяйственного 
назначения принимается только на уровне субъектов РФ. Недавно, кстати, министр сельского хозяйства и продовольствия Свердловской области Илья Бондарев заявил, что все заявки о переводе земли будет рассматривать лично. Правда пока процедура вроде не изменилась. Для перевода земли в поселенческий статус владелец участка подает ходатайство в министерство строительства и архитектуры Свердловской области. К ходатайству прилагается заключение экологической экспертизы, кадастровый паспорт, бумаги из муниципалитета и ряд других документов. Всего может потребоваться до четырех десятков справок, выписок и пр. Результатом же всей этой чехарды должен стать Акт о переводе земель из одной категории в 
другую. Как замечает директор агентства недвижимости «Бизнес Партнер» Олег Григорьев, положительный результат достигается не всегда, затевая процедуру перевода земли собственник несет определенные риски. Но с другой стороны, у нас весь рынок недвижимости рискованный.
И еще один важный момент. Ходатайство об изменении категории земли может подавать только ее владелец. Поэтому, если речь идет о коттеджном поселке, разбитом на участки, у каждого из которых свой хозяин, то каждый из этих хозяев подает свое персональное ходатайство. Обычно в такой ситуации избирается (нанимается) некий координатор, который проталкивает через органы власти пачку ходатайств сразу от всех землевладельцев. Если поручать все работы по переводу земли в новую категорию, то в Екатеринбурге это стоит от 400-500 тыс. руб.
Смена разрешенного использования
Но существует более бюджетный вариант. Можно менять не категорию земли, а только разрешенное использование (на «дачное строительство»). В этом случае вопрос решается на уровне муниципалитета, что быстрее и дешевле. А главное, сейчас и на земле сельскохозяйственного назначения можно строить полноценное жилье с возможностью прописаться в нем (об этом мы писали в статье «Прописаться в дачном домике»). Стоимость услуги по смене разрешенного использования начинается с 200-300 тыс. руб. Или, при изрядном упорстве собственник земли может пройти процедуру самостоятельно. Вкратце это выглядит следующим образом.
ШАГ 1. Подать заявление об изменении вида разрешенного использования земли в орган местного самоуправления.
ШАГ 2. Опубликовать в местных СМИ информацию о проведении публичных слушаний.
ШАГ 3. Провести слушания с участием граждан, проживающих по соседству с «реформируемым» участком.
ШАГ 4. На основании протокола слушаний местная администрация выносит постановление о смене вида разрешенного использования земли.
