Два года назад Конституционный суд разрешил гражданам прописываться в садовых домиках. Российская общественность восприняла это как шаг навстречу пожилым маньякам шести соток, а так же малоимущим гражданам. Для них дешевая дачная недвижимость теперь могла бы стать полноценным домом. Однако скоро стало понятно, что дачная прописка повлияла в первую очередь на средне-верхний сегмент рынка загородной недвижимости. Благодаря ней появился новый класс жилья – коттеджи на земле сельскохозяйственного назначения.
Считается, что полноценное жилье можно строить только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «жилищное строительство». Логично, что земли с таким статусом стоят дороже, чем например, соседствующие с ними участки сельскохозяйственного назначения. Но благодаря решению Конституционного суда появилась возможность строить полноценное жилье (для постоянного проживания) на дешевой сельскохозяйственной земле. Только следует учесть ряд принципиальных моментов.
Правильная земля
Сначала немного об истории вопроса. 15 апреля 1998 г. был принят Федеральный закон 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан». Уже в первой статье закона прямо говорилось, что на садовом участке можно строить дом «без права регистрации проживания в нем» (в смысле – прописаться нельзя). Прошло ровно 10 лет и Конституционный суд в своем постановлении N 7-П от 14 апреля 2008 г. признал данную норму противоречащей Конституции и разрешил прописку на дачах. Правда с оговоркой: регистрация (прописка) возможна, если дача находится в черте населенного пункта, а домик на участке отвечает требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям.
Наверное, стоит расшифровать, что такое дачная земля. Речь идет об участках находящихся на землях сельскохозяйственного назначения и имеющих разрешенное использование – дачное строительство (дачное хозяйство). Как поясняет начальник отдела ЦН «Северная казна-1» Семен Дерменжи, только такой вид разрешенного использования позволяет строить на участке «Жилой дом с правом регистрации в нем» (абз. 4, ст.1, 66-ФЗ). Постройка, возведенная на сельскохозяйственной земле с любым другим разрешенным использованием, полноценным жильем не станет.
И не стоит забывать, что прописаться можно только на дачной земле, находящейся в административных границах населенного пункта. В границах МО «г. Екатеринбург» и на территориях близлежащих городов и поселков находится несколько десятков садоводческих товариществ. На них норма о прописке распространяется в полной мере. Но если товарищество расположено в чистом поле (таких тоже немало), то извините…
Правильный дом
Для получения прописки нужна не только правильная земля, но и правильный дом. По Конституции, регистрация граждан допускается только в помещениях признанных жилыми. Это распространяется и на дачную прописку. Нормативы, по которым постройка может быть отнесена к жилому помещению, закреплены в постановлении правительства РФ №47от 28 января 2006 г. Там обозначены достаточно общие моменты по обеспечению главным образом безопасности и минимального уровня комфорта жильцов. В частности говорится о том, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами – как минимум, электроосвещением и газом (в газифицированных районах).
Кроме того, как замечает Семен Дерменжи, чтобы дом был признан жилым, он должен соответствовать нормативам СНиП 31-02-2001 «ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ». Этот СНиП содержит в частности такие пункты:
4.4 Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение для теплового агрегата.
В доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание.
Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты - 12 м2 спальни - 8 м2 (при размещении ее в мансарде - 7 м2); кухни - 6 м2.
Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой - 1,7м, передней - 1,4 м, внутриквартирных коридоров - 0,85 м, ванной - 1,5 м, уборной - 0,8м. Глубина уборной должна быть не менее 1, 2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м при открывании двери внутрь.
4.5 Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IIА (по СНиП 23-01) должна быть не менее 2,7 м, в остальных - не менее 2,5 м.(на Урале - 2,5м) Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м. В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м.
Вот что говорит юрист ООО КБ «Ярмарка» Евгения Газизова: «Несмотря на то, что некоторые СНиПы были отменены, БТИ зачастую продолжает требовать их исполнения. Особенно это касается СНиПов по котельным, требований правил установки электрооборудования и СНиПов по размещению отдельных помещений. При этом специальных требований у БТИ к конструктивным элементам и качеству инженерных систем дома нет. Дом должен подходить для постоянного проживания, то есть ограждающие конструкции должны удовлетворять строительным нормам по теплопроводности ограждающих конструкций, наличию постоянного отопления, электро- и водоснабжения и т. п. Большинство строящихся домов удовлетворяет этим условиям»…
Сейчас СНиПы в России заменяются техническими регламентами. Однако в случае с упомянутым выше СНиП 31-02-2001, особых перемен не будет. Совсем недавно, 30 июня 2010 г. вступил в силу закон 384-ФЗ. Он в совокупности с Распоряжением Правительства РФ N 1047-р от 21.06.2010 г. переводит СНиП 31-02-2001 в разряд обязательных к исполнению сводов правил. Хотя некая возможность для маневра все же остается. В частности в законе есть оговорка (ст. 42), что предусмотренные в нем требования не применяются к зданиям и сооружениям заявление о выдаче разрешения на строительство которых подано до вступления таких требований (читай закона) в силу.
Дачные коттеджи на Урале
В законах нет четко прописанного регламента регистрации граждан в дачных домиках. Поэтому в каждом конкретном случае власти могут вводить разные правила и требовать прохождения разных процедур. Директор агентства недвижимости «Бизнес Партнер» Олег Григорьев вспомнил историю с коттеджным поселком «Бобры». Поселок расположен на сельскохозяйственной земле (вид разрешенного использования – дачное строительство). Некоторое количество тамошних домовладельцев получили регистрацию по достаточно простой схеме. Но потом власти закрутили гайки и теперь прописка в «Бобрах» происходит через суд. Еще один любопытный пример – коттеджный поселок «Базальт», расположенный в районе Елизавета, там уже давно живут люди, есть 
все коммуникации, городская прописка, ТСЖ. Как рассказал Семен Дерменжи, изюминка «Базальта» – статус земли. Поселок стоит на земле сельскохозяйственного назначения, но вид ее разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство. Это неправильно. Для сельской земли не существует такого варианта использования. Тем не менее, именно это значится в Свидетельстве о государственной регистрации права на участок земли в поселке. Эдакий юридический казус… Кстати, если подходить совсем уж формально, то чиновники могли отказать гражданам в прописке, так как нет нормативных документов, регламентирующих прописку на такой земле. Тем не менее, власти решили вопрос в пользу граждан.
Дачники из расположенного в пределах города садового товарищества «Трамвайщики» получили прописку по достаточно простой схеме, воспользовавшись «дачной амнистией». Еще об одном достаточно успешном проекте коттеджного поселка на земле сельхоз назначения рассказала, начальник отдела загородной недвижимости компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ Ирина Сангалова. Это поселок «Серебряная речка». Сегодня в окрестностях Екатеринбурга реализуется еще несколько проектов коттеджных поселков, но, как заметил Семен Дерменжи, оценивать их удачность или неудачность пока рано. Определенная ясность появится осенью 2010 г., когда станет известно, к каким поселкам будут подведены обещанные коммуникации, а к каким нет.
Процедура прописки
Из всего сказанного уже ясно, что процедура прописки в дачном домике состоит из двух этапов.
Этап первый – признание дачного домика жилым помещением (пригодным для постоянного проживания). Иногда юристы советуют делать это через суд. Однако, если домик (коттедж) строили профессиональные строители по утвержденному проекту, то для регистрации дома в качестве жилого помещения будет достаточно техпаспорта, составленного сотрудниками БТИ. Так же не стоит забывать о продленной до 2015 г. дачной амнистии. Она так же позволяет во многих случаях оформлять жилье по внесудебной схеме.
Этап второй – прописка. Регистрация по месту жительства происходит в районной миграционной службе по месту нахождения жилья. Помимо бумаг, подтверждающих статус дома, надо подать заявление, документы на право собственности на дом и техпаспорт БТИ. Что касается бумаг на участок, они, разумеется, тоже нужны. Вот только нет однозначного ответа, должна ли земля непременно находиться в собственности владельца дома. Обычно в миграционной службе требуют бумаги, подтверждающие право собственности. Однако, в законах столь однозначной нормы нет. То есть вполне допустимо, если земля находится в аренде. Ну а с домом все однозначно. Как пояснила Евгения Газизова, на жилой дом должно быть оформлено право собственности. Регистрация по месту нахождения земельного участка не осуществляется.
