Рынок земельных участков под индивидуальную застройку в этом году играет по новым правилам
Земля: много и дешево! Примерно так можно описать сегодняшнюю ситуацию на екатеринбургском рынке загородной недвижимости. За последний год количество участков, выставленных на продажу, выросло в разы. А цена понизилась… По оценке заместителя
директора ЦН «Северная казна-1» Павла Маслихина, за год земля подешевела на 5-10%. Похожие данные предоставило КБ «Ярмарка» (см. график). Любопытно, что загородная недвижимость дорожала в течение всего 2007 года, когда рынок городской вторички уже стагнировал.
Как сообщил Павел Маслихин, в текущем году не просто увеличилось предложение земельных участков, но и изменилась структура предложений. Особенно в сегменте коттеджных поселков. Несколько предыдущих лет на рынке доминировали участки «с подрядом» (когда покупатель земли подписывает договор на возведение коттеджа). Доля таких участков достигала 65-70% от всего объема предложения. Сегодня же их доля сократилась до 20%. За год произошла смена концепции коттеджного поселка «по-уральски». Застройщики отказываются от однотипной и централизованной застройки поселков. Они подводят коммуникации, дороги, а застройку берут на себя владельцы участков. Подобные перемены вызваны в первую очередь изменением спроса. Раньше многие горожане мечтали о покупке готового дома в коттеджном поселке. Но со временем люди убедились, что на рынке почти нет предложений с адекватным соотношением цены и качества, и переориентировались на покупку голой земли. По оценке риэлтеров так поступили 70-80% потенциальных покупателей коттеджей.
Динамика стоимости квадратного метра земельных участков под ИЖС в окрестностях Екатеринбурга (руб.)
по данным КБ «Ярмарка»
Спрос
По мнению специалиста по загородной недвижимости КБ «Ярмарка» Дмитрия Чезганова, в этом году, по сравнению с прошлым, спрос на землю существенно увеличился, «Те, кто еще не приобрел участок, продолжают искать и интересоваться». В то же время, как замечает директор агентства 
недвижимости «Бизнес Партнер» Олег Григорьев, массовый интерес покупателей пока не обернулся всплеском продаж. Люди изучают рынок, прицениваются. Но из-за большого числа предложений процесс изучения затягивается, и до массовых продаж пока не дошло. По оценке Олега, реальных сделок с землей сейчас совершается даже меньше, чем весной-летом 2009 г. Впрочем, ситуация может сильно отличаться по территориям. Например, перегретое (в ценовом плане) сысертское направление сегодня отдыхает. А в Белоярском районе сделок с землей столько, что очередь на регистрацию растянулась на 2,5 месяца.
Предложение
Что касается географии предложения, то здесь за год ничего принципиально не изменилось. По-прежнему наиболее предлагаемые направления – Тюменская и Челябинская трассы. Несколько уступает им Серовский тракт и направления на Березовский и на Полевской (до Курганово). Московское направление представлено слабо: на запад от Екатеринбурга много лесов и мало населенных пунктов, что не способствует заложению в этих местах сколь либо заметного числа коттеджных поселков и дачных массивов. Больше всего предложений и самые низкие цены – в Белоярском районе (тюменское направление). Здесь достаточно много сельскохозяйственных угодий, которые при определенных условиях можно перевести в земли поселений или определить для них разрешенное использование «дачное строительство» или ему подобное. На землях с таким статусом можно организовывать коттеджные или дачные поселки. Собственно, именно этим на территории Белоярского района в последние годы занималось не менее двух десятков компаний. Теперь они выбросили на рынок довольно большое количество участков под индивидуальную застройку.
Следует учесть такую специфику района, как нахождение на нем Белоярской АЭС. Соседство с подобным объектом отпугивает некоторых покупателей земли, что снижает спрос и цену.
Еще один, пусть и не такой полноводный источник предложений на рынке – владельцы индивидуальных участков с недостроями, которые избавляются от своей, показавшейся им неликвидной, недвижимости.
Анализируя ситуацию на рынке земельных участков, Дмитрий Чезганов замечает, что в этом году предложения стали более адекватны. Продавцы хотят не просто срочно получить максимум денег, а именно продать – соответственно приходят к компромиссам, готовы идти на уступки и договариваться. У начальника отдела вторичного жилья ЦН «Северная казна-1» Семена Дерменжи на этот счет свое мнение. Он замечает, что рост предложения сопровождается некоторым ухудшением качества объектов в целом – на рынок приходит некоторое количество участков, на которых сложно или невозможно построить полноценное жилье.
Качество
Осталось выяснить, как отличить качественное предложение от некачественного. Эксперты называют шесть характеристик участка, которые следует внимательнейшим образом изучить, при его покупке. Итак:
1. удаленность от города;
2. транспортная доступность;
3. статус земли;
4. наличие коммуникаций или техусловий по подключению;
5. правоустанавливающие документы на землю;
6. окружение.
И с позиции проживания и с точки зрения возможной в будущем продажи, наиболее интересны участки, расположенные в черте Екатеринбурга или в радиусе 15-20 км от города. Что касается транспортной доступности, то она обусловлена не только наличием подъездных путей к участку, но и характеристиками выезда из города. По мнению Павла Маслихина, сегодня более или менее свободно выехать из Екатеринбурга можно только по Тюменскому и Челябинскому тракту. Остальные выезды перегружены.
Чтобы определить статус земли (п. 3), на которой находится участок, надо изучить правоустанавливающие документы. Там указаны категория земли и разрешенное использование. Жилой дом можно строить только на участке категории «земля поселений» и с разрешенным использованием «жилищное строительство». Собственно, именно такие участки стабильно пользуются спросом и растут в цене. Иногда под постройку загородного дома предлагают участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения. Если у такой земли разрешенное использование обозначено: «дачное строительство, садоводство» или «крестьянско-фермерская деятельность», то на участке можно построить садовый домик. Жить в нем можно хоть круглый год, а вот с пропиской могут возникнуть сложности. Так же не стоит забывать, что владелец дома, находящегося на территории населенного пункта (категория – земля поселений) может переложить часть своих расходов на местную администрацию. По закону муниципалитет обязан обеспечить вывоз мусора, строительство и ремонт дорог и т.д. Владельцам же домов на сельской земле придется платить за все эти радости самим.
При определении стоимости участка наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры играет более чем заметную роль. Подведение коммуникаций может обойтись дороже, чем покупка участка. Вот недавний случай: чтобы протянуть газ, воду и электричество к двум коттеджам, пришлось истратить 890 тыс. руб. И это для участков, расположенных в границах Екатеринбурга.
Как замечает Семен Дерменжи, участок без заведенных на него коммуникаций – это кот в мешке. Даже если участок расположен на территории коттеджного поселка и уже готов техпроект подведения коммуникаций – это не гарантирует покупателя от неожиданностей. Застройщик может не выполнить своих обещаний и оставить землю без инженерной инфраструктуры. Недаром подобные участки дорожают на 25-30%, как только на них заводятся коммуникации.
При изучении правоустанавливающих документов на предлагаемый участок, помимо категории земли, надо обратить внимание на форму собственности. Если речь идет о коттеджном поселке, то земля может быть не в собственности компании-продавца, а в аренде. Это допустимо. Но потребуется тщательное изучение договора аренды, на предмет прав и обязанностей субарендатора (человека, приобретающего участок под жилье). Олег Григорьев советует при изучении бумаг на участок в коттеджном поселке, обратить внимание еще на один момент – сколько времени прошло с даты регистрации в Федеральной регистрационной службе (ФРС) индивидуальных земельных участков. Если, например, бумаги ФРС датированы 2006 или 2007 годом, а в поселке раскуплено всего несколько участков, то это повод насторожиться. Значит, чем-то этот проект покупателей не устраивает.
