Из-за ошибки строителей и своей доверчивости собственница загородной недвижимости лишилась и участка, и дома, а в результате была вынуждена признать себя банкротом. Но её соседка, начавшая судебную тяжбу, тоже оказалась в проигрыше.
Олеся купила участок земли в коттеджном посёлке. В вопросе строительства дома вызвался помочь знакомый, у которого была своя строительная бригада. На постройку дома женщина взяла кредит – почти 2 млн руб. И доверилась строительному опыту знакомого. Двухэтажный жилой дом был зарегистрирован в рамках «дачной амнистии» по упрощённой методике. То есть, фактически не было установлено, соответствует ли строение строительным и градостроительным нормам. В частности, не было установлено, на каком расстоянии от красных линий и границ участка был построен дом с фундаментом.
И тут в жизни Олеси появилась Тамара – владелица соседнего участка. Тамара не спешила со строительством и на своей земле почти не появлялась. Но однажды она обнаружила, что дом Олеси слишком близко расположен к ее участку. Догадки Тамары подтвердили кадастровые инженеры - одним углом дом «вторгся» на чужую территорию почти на 29 сантиметров.
Олеся предложила выкупить часть земельного участка Тамары, на котором расположился дом, но Тамара была категорична и требовала или снести дом, или выкупить у неё весь участок. Денег на выкуп еще одного участка у Олеси не было. Переговоры зашли в тупик. И Тамара обратилась в суд. В заявлении она отметила, что соседский дом нарушает её право собственности, является самовольной постройкой и подлежит сносу.
Судебный процесс длиной в два года
Районный суд удовлетворил исковые требования Тамары. Олесю суд обязал снести свой дом за свой же счёт в течение двух месяцев. То есть суд приговорил к сносу ВЕСЬ дом, включая фундамент, который залез углом на чужой участок на 29 см, и занял 0,1 кв. м. чужой земли.
Когда Олеся получила решение суда, она попыталась что-то предпринять, чтобы сохранить своё имущество. Вместе с сыном прописалась в доме, чтобы он официально стал единственным жильём её и несовершеннолетнего ребёнка. И обратилась в апелляционную инстанцию с просьбой отменить решение районного суда.
В своём заявлении она отметила, что избранный Тамарой способ защиты права (снос чужого дома) несоразмерен нарушенному праву, заступ дома на чужой участок составляет всего 0,1 кв.м. Кроме того суд не учёл, что дом является единственным жилым помещением в собственности у Олеси и её ребенка. Поэтому суд, следуя этой логике, должен был бы отказать в иске Тамары в связи с неверным выбором способа защиты своего права. Кроме того, Олеся отметила, что угол дома на чужом земельном участке был за ее счет демонтирован.
Но судебную коллегию по гражданским делам Свердловского облсуда доводы Олеси не убедили. Служители Фемиды в своём решении отметили, что согласно ст. 209, 222, 304 ГК РФ, постройка, частично расположенная на чужом земельном участке, является самовольной, что является безусловным основанием для ее сноса.
Что касается инициативы Олеси по сносу части дома, то судьи признали её не имеющей смысла. В решении суда говорится, что ответчик не предоставил доказательств «возможности сохранения постройки и отсутствия угрозы жизни и безопасности людей после демонтажа ее части».
При этом коллегия сослалась на заключение специалиста, в котором говорится, что «реконструкция дома с целью ликвидации заступа без несоизмеримых затрат невозможна». В итоге судьи пришли к выводу, что соблюсти права Тамары можно, только если полностью снести дом Олеси.
Также коллегия признала несостоятельными доводы Олеси о том, что сносимый дом является единственным местом жительства её самой и несовершеннолетнего ребенка. Как замечают судьи, в заявлениях суду Олеся указала в качестве места жительства квартиру в Екатеринбурге, а прописку по месту жительства в спорном доме оформила уже после того, как районный суд вынес решение о его сносе.
Апелляционная инстанция приняла решение – обязать Олесю снести свой дом. Женщина попыталась отсрочить исполнение решения суда, но тоже получила отказ.
Лишилась дома и осталась должна два миллиона
Следует напомнить, что Олеся строила дом в кредит. Общая сумма долга в несколько раз превышала стоимость участка. Затраты на суды, адвоката и экспертизы тоже легли на нее. Плюс стоимость сноса постройки, которая, по оценке суда, составила несколько сот тысяч рублей. И тогда женщина приняла решение объявить себя банкротом. В ходе процедуры банкротства у неё были изъяты и участок, и недостроенный дом, подлежащий сносу.
Алексей Русакович
главный инженер Агентства Строительных Решений
Ситуация уникальная. Теоретически можно рассмотреть вариант с частичным демонтажом дома. Но надо понимать, что отпилив ту небольшую часть дома, что находится на чужой земле, мы не восстановим полностью права собственника соседнего участка. Ведь требуется обеспечить отступы от границ, предусмотренные строительными и противопожарными нормами. В идеале отступ должен быть не менее трёх метров. Но по соглашению соседей его можно уменьшить. Если вопрос о величине отступа решён, владелице дома надо обратиться в компанию, занимающуюся строительной экспертизой, чтобы та дала заключение, при каких условиях возможен частичный демонтаж постройки. На основании заключения составляется проект реконструкции и проект производства работ. Вероятно, потребуется пересмотр силовой схемы, локальное укрепление фундамента, перекладка инженерных сетей и т.д. Сразу замечу, что на рынке строительных услуг есть совсем немного специалистов, способных выполнить такой проект, ещё меньше тех, кто готов взяться за работу по небольшому частному дому – слишком дешёвый заказ. В любом случае подготовка проекта и работы по «обрезанию» дома займут много времени и потребуют немалых затрат. Ну и напомню, что уменьшить размер отступа от границы участка можно только по договорённости с соседом, то есть пока ситуация не доведена до конфликта.
Ради чего старалась Тамара?
Участок Олеси, вместе с «самовольным» домом попал в конкурсную массу. Он будет выставлен на торги, а вырученные средства переданы кредиторам Олеси, самый крупный из которых – банк. Скорее всего, управляющий будет продавать участок в том виде, в каком он находится – то есть с домом. При этом цена участка будет снижена на размер стоимости сноса. В любом случае, этот объект имеет «хвост» судебных решений, что снижает его ликвидность. Продать его быстро можно только с большим дисконтом, чего не позволяют сделать кредиторы и банкротное законодательство. Следовательно, участок будет продаваться долго, возможно несколько лет.
И тут самое время вспомнить о Тамаре. Всю эту чехарду с судами и сносами Тамара затеяла, чтобы вынудить Олесю купить её (Тамарин) участок. Эту землю Тамара давно хотела продать, но покупатель не находился. План Тамары не сработал, землю она не продала. Более того, теперь, пока не будет продан участок Олеси, нельзя ничего сделать с домом, нависающим над участком Тамары. Наличие же этого дома снижает ценность земли. Пока он есть, надо соблюдать пожарные разрывы, что уменьшает размеры территории, где можно вести строительство. Это даст покупателю повод требовать, чтобы Тамара снизила цену.
Теоретически Тамара может скрыть от покупателя факт стояния на границе участка незаконной постройки. Но это чревато тем, что покупатель, когда разберётся в ситуации, попытается оспорить договор купли-продажи. И тогда уже Тамара будет втянута в череду судебных разбирательств с не самыми лучшими для неё перспективами.
В результате спора с соседкой Тамара не продала землю, а теперь она должна или ждать несколько лет, пока решится вопрос с домом, или продавать свой участок со скидкой, или рисковать и идти на обман покупателя.
Ранее по теме:
