Ранее портал МЕТRТV.ru рассказывал о проблемах, к которым могут привести необдуманные действия владельца квартиры. Но в ситуации с загородной недвижимостью неправильный шаг может иметь ещё более тяжёлые последствия. Вплоть до полного исчезновения объекта недвижимости из юридического пространства. Читайте и помните, брать пример с героев наших историй НЕ НАДО!
1. Сегодня дороже, чем вчера
Одна из наиболее часто встречающихся ошибок продавцов недвижимости – попытка повысить цену в тот момент, когда на его объект нашёлся покупатель.
Юрий Евстафьев
специалист по недвижимости группы компаний «Северная казна»
Убедившись, что цены на землю не растут, и расти не собираются, человек решил продать имевшийся у него участок – просто превратить землю в деньги. После консультации с риэлтором выставил участок за 500 тысяч. Вскоре нашёлся покупатель. Он, правда, попытался торговаться, но когда владелец уступил символические 20 тысяч, согласился купить землю. Но тут продавец решил, что раз покупатель нашёлся быстро, значит, цена изначально была низкой. Он отказался от намечавшейся сделки и вновь выставил участок на продажу, теперь уже за 550 тысяч. И всё! Объект завис. Стоит в продаже уже год.
2. Не надо торопиться с регистрацией сделки
Ещё один вариант неправильной стратегии продавца – отказ от приёмов, позволяющих ускорить проведение сделки. В ситуации, когда на рынке избыток предложения, задержка регистрации купли-продажи почти всегда играет против продавца.
Юрий Евстафьев
специалист по недвижимости группы компаний «Северная казна»
Регистрировалась купля-продажа земельного участка. В Регпалате продавцу и покупателю предложили за небольшую плату – 3 тысячи рублей – зарегистрировать сделку без очереди. То есть с каждого по полторы тысячи. Покупатель не возражал, но продавец решил сэкономить. Мол, через сайт Госуслуг я встану в очередь и через неделю мы оформим сделку без дополнительных затрат... И платить не стал. А дальше произошло следующее – покупатель приехал на участок с рулеткой, осмотрел всё внимательно и выяснил, что реальная площадь участка чуть меньше, чем значится в бумагах, кроме того, на него залезли соседи. Он поговорил с продавцом и выторговал скидку в 20 тысяч. Продавцу деваться было некуда. Если бы продавец сразу согласился отдать полторы тысячи за быструю регистрацию, он бы получил за участок на 20 тысяч больше. Вообще, чем дольше длится регистрация купли-продажи, тем выше риски продавца – растёт вероятность того, что покупатель начнёт диктовать условия или откажется от сделки.
3. Зачем исправлять бумаги, земля же никуда не денется?
Довольно часто владельцы земельных участков не спешат приводить документы на землю в соответствие с реальным положением дел. Земля, дескать, и без бумажки никуда не денется.
Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Ещё в нулевых человек оформил в собственность имевшийся у него участок земли. В постановлении о приватизации площадь участка проставили неверно. Вместо 531 квадратного метра – 331 метр. Владелец указал на это, но в комитете по приватизации отмахнулись, не бери, мол, в голову, ничего с землёй не сделается, зато налог меньше платить будешь. А в результате, когда внук, спустя десяток лет, попытался привести бумаги в порядок, оказалось, что прирезать к участку те самые «несуществующие» сотки нельзя – участок находится в водоохраной зоне. И срок, в течение которого можно было исправить ошибку, уже давно вышел. Попытались решить дело через суд, как исправление кадастровой ошибки, но не вышло. В результате сам судья посоветовал подать заявление в суд на исправление ТЕХНИЧЕСКОЙ ошибки. Только тогда дело сдвинулось с места.
4. Можно не иметь кадастровый паспорт на руках
Ещё одна история о сложном земельном наследстве.
Татьяна Ларина
эксперт по загородной недвижимости Центра недвижимости «БЭСТ»
Владелец 40 соток заказал процедуру межевания, но после её завершения не стал получать в Росреестре сформированный по итогам межевания, кадастровый паспорт. Откладывал на потом, а вскоре и просто забыл про эту бумагу. Когда же собственник умер, наследники обнаружили, что документов на земельный участок в семье нет. Обратились в Росреестр, но там сказали, что отдадут земельное дело владельцу или наследнику, вступившему в права наследования. Но наследовать эту землю невозможно, пока нет бумаг. Круг замкнулся. Наследники обратились в местную администрацию, после чего с помощью выписок из постановления о наделении граждан земельными участками в суде удалось доказать, что наследодатель действительно владел землёй, после чего было оформлено вступление его родных в права наследования. И только тогда наследники смогли получить бумаги на землю из Росреестра.
5. Зачем оформлять наследство, если дом и так мой?
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, какими проблемами может обернуться невступление в наследство. В случае с загородной недвижимостью проблемы наследников могут быть наиболее серьёзными.
Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Работник одного из предприятий тогда ещё Свердловска в 1927 году получил на праве бессрочного пользования участок под частное строительство, поставил на нём дом, прописал здесь всю семью, а спустя 20 лет умер. Наследники продолжали жить в доме. Но в 1999 году дом сгорел. Решили его не восстанавливать, а продать участок. И тут выясняется, что земля-то ничья. На прежнего владельца был записан дом, но и наследники в права наследования не вступили, а теперь уже и объекта наследования не существует. Наследовать нечего! Помогло то, что на месте дома остался фундамент. В суде удалось доказать, что фактически наследование состоялось. Оформили наследство, приватизировали землю, всё получилось. А вот если бы у дома не было капитального фундамента – а такое случается – то не факт, что проблему удалось решить.
6. Можно пользоваться пустующей землёй и не оформлять её в собственность
Не оформленные вовремя бумаги на землю могут обернуться и иными бедами. Причём как для нынешнего, так и для будущего собственников участка.
Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Жители окраины посёлка самовольно пользовались полосой пустующей земли, лежащёй за их участками. То есть вместо законных 6 соток каждый возделывал около 15 соток. Когда появилась возможность приватизировать участки, люди оформили в собственность в том числе «захваченные» кусочки земли. Но один из соседей, узнав, что за «лишнюю» землю придётся доплатить, приватизировал только свои 6 соток. Хотя продолжал пользоваться 15-ю. Спустя некоторое время он решил продать землю. Нашёлся продавец, который согласился заплатить за 15 соток, а потом приватизировать ту часть – 9 соток – что была ещё никак не оформлена. Но когда он взялся за оформление, то оказалось, что никаких особых прав на эти 9 соток он не имеет. Пришлось проходить с нуля процедуру оформления в собственность бесхозяйного участка. Человеку ещё повезло, что муниципалитет не выставил эти 9 соток на аукцион. В этом случае земля вполне могла уйти другим людям или за неё пришлось бы заплатить серьёзную сумму.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как можно приобрести земельный участок на аукционе и с какими трудностями может столкнуться покупатель такого участка.
7. Зачем спешить со строительством дома? Успею.
Проблемой может стать не только отказ от оформления бумаг на свою землю, но и затягивание сроков строительства коттеджа. По закону, человек, купивший участок со статусом ИЖС, должен в течение 10 лет построить на нём дом. Если дома нет, то через 10 лет удваивается ставка земельного налога. Но иногда последствия могут быть и более серьёзными. Вплоть до полной невозможности поставить дом на собственной земле.
Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Ещё в нулевых довольно много людей получили участки под частную застройку на окраине Берёзовского. Это была территория между жилыми кварталами и гаражным кооперативом. А в 2008 году вступили в силу новые нормы по определению охранных зон, то есть территорий вокруг предприятий, гаражей, кладбищ, на которых запрещена хозяйственная деятельность, в том числе – строительство. И оказалось, что на на окраине Берёзовского по новому закону строить нельзя. Кто успел построить и зарегистрировать коттеджи, тот успел. А кто не построил, тот остался без дома.
8. Перестрою дом и оформлю его как новый объект
Женщина много лет назад купила небольшой дом (42 кв.м.) на Уктусе. Земля под домом находилась в аренде, договор аренды был заключен с предыдущей собственницей сроком до 2015 года. Впоследствии в доме поселился сын владелицы. Правда, предварительно он реконструировал дом, то есть фактически перестроил его. В результате, на месте избушки появился коттедж площадью 160 кв. м. Через какое-то время, мужчина решил узаконить свои права на дом и землю. С помощью «добрых» людей поставил эту постройку на кадастровый учёт как новый объект (а не как реконструированный старый дом). А вот в регистрации права собственности на этот дом он получил отказ.
Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Итак, дом площадью 160 кв.м. на кадастровый учет поставили, но в регистрации права собственности (в 2015 году) отказали – ведь договор аренды земли заключён с предыдущей владелицей дома и более того, в договоре купли-продажи указано, что новые владельцы купли дом площадью 42 квадратов. То есть регистрационная палата не нашла оснований зарегистрировать право собственности на новый дом. Тогда решили зайти с другого конца – продлить договор аренды на нового владельца или даже сразу выкупить, ведь по договору купли-продажи к новому владельцу вместе с домом переходят и все права на земельный участок. И снова фиаско – отказ и в продлении договора аренды, и в выкупе, на вполне законном основании – на земельном участке стоит дом 160 кв.м., права на который не зарегистрированы и соответственно не понятно кто собственник и кто имеет преимущественное право на землюю. Итак, круг замкнулся: права на дом не регистрируют потому, что нет прав на землю (договор аренды закончился и был заключен с предыдущим владельцем), а права на землю не оформляют, так как на кадастровый учет поставили дом 160 кв.м. который непонятно кому принадлежит.
Следует отметить, что ошибка заключалась не только в действиях «доброго» советчика, который вместо того, чтобы сначала оформить документы на землю на нового владельца под домом 42 кв.м., (как по документам), пошел и поставил на кадастровый учет новый дом 160 кв.м. Возникает также вопрос к Кадастровой и Регистрационной палатам (тогда они существовали отдельно), на каком основании новый дом был поставлен на кадастровый учет, а в регистрации было отказано?
Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Сегодня мы пытаемся узаконить право собственности на дом в судебном порядке, вновь получаем отказ Росреестра в регистрации права собственности на дом и регистрацию договора аренды на нового владельца и оспариваем отказы в суде.
9. Наложить запрет на сделки с домом и забыть его снять
Развелась супружеская пара. Развод сопровождался судебным процессом и разделом имущества. В ходе процесса супруга обратилась в суд с просьбой наложить запрет на совершение сделок с совместно нажитым имуществом. Она хотела быть уверенной, что муж (теперь уже бывший) не продаст никаких активов, в которых может быть её доля.
Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
По решению суда бывшая супруга получила долю – половину в собственности на дом и на земельный участок. Спустя несколько лет экс-супруги договорились продать дом с участком. Нашёлся покупатель с одобренной ипотекой. Сделку быстро подготовили и отправили на регистрацию. И тут Росреестр отказывает в оформлении купли-продажи. Оказывается, ранее наложенный запрет на совершение сделки с имуществом продолжает действовать. Причём такой нюанс, наличие этого запрета не увидел ни нотариус, оформлявший договор, ни Сбербанк, выдающий кредит на покупку дома. Дело в том, что в выписке, которую заказывают в Росреестре для проверки объекта, нет данных о запрете на совершение сделок с ним. Он «всплывает» только когда дело доходит до оформления купли-продажи.
Чтобы снять запрет на совершение сделок, пришлось обращаться в суд (т.е. в орган, который наложил этот запрет). И суд действительно вынес определение о снятии запрета, но процедура заняла столько времени, что намеченная сделка уже рассыпалась – покупатель нашёл себе другой объект для покупки. Процедуру продажи дома с участком пришлось начинать заново.
10. Не жениться на матери своих детей, и бог с ними, с наследниками
Умер владелец коттеджа в районе Вторчермета. А спустя несколько месяцев неожиданно для всех объявился наследник первой очереди – гражданин Нидерландов (проживающий в России, в г. Ессентуки), который утверждал, что он сын покойного. Наследник пояснил, что умерший владелец коттеджа и его гражданская супруга (мать наследника) специально не стали регистрировать отношения, чтобы женщина с ребёнком могла пользоваться льготами, как мать-одиночка. Соответственно сын – родившийся в Грузии – получил фамилию матери.
Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Требовалось через суд установить отцовство. Но никаких прямых доказательств родства наследодателя и гражданина Нидерландов не было. Не помогли запросы в органы ЗАГС. Правда, нашлись косвенные доказательства – бумаги, подтверждающие что наследодатель и мать «голландца» были действительно знакомы. Ну, а главным аргументом для суда стало то, что удалось найти законную дочь наследодателя, которая официально признала, что считает наследника своим братом. По совокупности доказательств суд принял решение – признать отцовство и наследника.
Ранее по теме:
