Отсутствие резервов по газу, шум самолётов и дефицит магазинов. Впрочем, у тюменского направления есть и приятные черты – умеренные цены на земельные участки, чистый воздух и неплохой выбор посёлков от надёжных девелоперов. Портал METRTV.ru начинает серию публикаций о коттеджных посёлках в окрестностях Екатеринбурга.
Фото: компания «Villa66»
Тюменский тракт – одно из самых популярных направлений у екатеринбургских покупателей частных домов, коттеджей и земельных участков. Особенно высок спрос на объекты, расположенные не далее посёлков Рассоха и Верхнее Дуброво (примерно 20 км от ЕКАД).
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Первая коттеджная застройка по тюменскому направлению появились почти двадцать лет назад. Это были посёлки «Новый Исток», «Усадьба», «Усадьба 2». В 2005 году начала развиваться тема Косулино… По Тюменскому тракту организуются почти исключительно посёлки эконом-класса. Камерных продуманных проектов – по пальцам сосчитать. Обычно под коттеджную застройку здесь предлагаются поля, нарезанные с помощью линейки на участки 7-10 соток. Число землевладений в посёлке может превышать 300-400. Застройка такого посёлка может длиться вечно.
Тюменское направление отличают достаточно демократичные цены на землю в коттеджных посёлках массового сегмента. Небольшой участок с газом здесь можно приобрести за 800 тыс. руб. Тогда как аналогичный объект по серовскому направлению будет стоить от 1,5 млн руб.
Анна Дорохова
ведущий специалист по Недвижимости АН «Добродел»
Посёлки по тюменскому направлению популярны у тех, кто живёт и работает в Октябрьском и Кировском районах Екатеринбурга. Из этих районов достаточно удобно выезжать на Тюменский тракт. Сам тракт находится в неплохом состоянии, позволяет двигаться в хорошем скоростном режиме. Можно отметить ещё один положительный момент – тракт ведёт на юго-восток, и в этой местности погода обычно чуть теплее, чем в городе – на 1-2 градуса. С другой стороны, потенциальному покупателю участка следует помнить, что все посёлки тюменского направления находятся на равнинной местности – любителям холмистых ландшафтов здесь не понравится.
Многие эксперты замечают, что самое важное, что нужно знать о тюменском направлении – это ограничения по возможности газификации посёлков.
Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
В компании «Газпром трансгаз Екатеринбург» пояснили, что лимит по имеющейся трубе здесь выбран полностью, равно как нет резервов у Косулинской газораспределительной станции, которая снабжает топливом сёла и коттеджные посёлки тюменского и частично челябинского и берёзовского направлений. Если человек покупает участок в посёлке, в котором уже есть газ, это не значит, что газ придёт в его дом. Например, в КП «Становлянка» была согласована газификация 150 домов, а потом застройщик запустил ещё две очереди посёлка. Газовщики не уверены, что на эти новые очереди найдутся лимиты по газу. Поэтому покупателю участка или дома следует уточнить в райгазе, хватит ли лично ему голубого топлива.
По наблюдениям риэлторов, стоимость участка с газом по тюменскому направлению может быть на 0,5 млн руб. выше, чем стоимость аналогичного участка но без газа.
Экология тюменского направления
По данным Окружной Гильдии Экологов, в окрестностях Тюменского тракта (на протяжении от Екатеринбурга до пос. Белоярского) есть две официальные свалки (полигоны твёрдых бытовых отходов): одна – западнее пос. Верхнее Дуброво, вторая – восточнее пос. Гагарский. Впрочем, по заявлению самих экологов, влияние этих полигонов на окружающую среду весьма незначительно. Гораздо более серьёзное воздействие на местную экологию оказывает сам Тюменский тракт, точнее автомобили, идущие по нему нескончаемым потоком. Как замечет председатель Ассоциации «Окружная Гильдия Экологов» Евгений Тюльканов, выбросы от автомобилей могут воздействовать на окружающую среду на расстоянии до 500 метров от дороги.
Впрочем, на удалении 300-500 метров от Тюменского тракта экологическая обстановка может считаться хорошей.
Сергей Бессонов
эксперт компании «Villa66»
Тюменское направление с точки зрения экологии достаточно чистое. Из неприятных моментов упомяну только асфальтовый завод в пос. Прохладный. В его охранную зону даже попадает часть территорий коттеджных посёлков, и местные жители могут чувствовать запах нефтепродуктов. Есть ещё завод металлоконструкций между Поварней и Бобровским. В его составе имеется цех цинкования. Впрочем, владельцы завода выполнили все требования экологов, да и по розе ветров, с подветренной стороны от завода жилья нет. Впрочем, есть ещё один экологический аспект – шумовое загрязнение. Над посёлками Косулино, Прохладное, Верхнее Дуброво проходят трассы самолётов, заходящих на посадку в Кольцово. Конечно, современные авиалайнеры стали сравнительно тихими, но их всё равно хорошо слышно с земли.
Кстати, свою лепту в шумовое загрязнение посёлков тюменского направления вносит и железная дорога. На шум от проходящих поездов, в частности жалуются жители коттеджных посёлков «Новокосулино» и «Новокосулино 2».
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Посёлки «Новокосулино» и «Новокосулино 2» – это для любителей железной дороги. Хотя расстояние до неё 2 километра, но по полю звук хорошо разносится. Вместе с дачей покупаешь беруши и слушаешь тишину.
Посёлки «ближние» и «дальние»
Своеобразная граница проходит через посёлки Верхнее Дуброво и Рассоха. Территории, расположенные к востоку от этих населённых пунктов плохо подходят для постоянного проживания. Там участки в основном покупаются под дачи.
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Коттеджные посёлки, расположенные не далее Косулино, покупатели рассматривают в основном как место для строительства капитального жилого дома. Посёлки рядом с Рассохой тоже подходят для постоянного проживания. А вот всё что дальше – это слишком далеко, если надо ездить ежедневно на работу. Поездка на машине от Косулино до Екатеринбурга занимает 15-20 минут, плюс движение по городу – итого час. Дорога, которая займёт больше времени, будет слишком утомительной. Люди, сделавшие своим постоянным местом проживания более удалённые территории, через несколько лет ежедневных поездок станут уставать. Полагаю, что через несколько лет, люди начнут массово продавать дома, удалённые от ЕКАД более чем на 25-30 километров.
Комфорт, бизнес и элита тюменского направления
На описываемой территории расположены в основном посёлки уровня эконом. Поселения более высокого класса также присутствуют, но их можно посчитать по пальцам одной руки.
Сергей Бессонов
эксперт компании «Villa66»
Я бы назвал следующие посёлки VIP-уровня в тюменском направлении – это КП «Лесные дачи» в Растущем и КП «Дубрава» в Верхнем Дуброво. Посёлок «Лесные дачи» расположен в живописной местности и он достаточно небольшой (клубного формата). Впрочем, «Дубрава» имеет даже больше интересных особенностей. Это один из двух посёлков тюменского направления, в котором выдержан единый архитектурный стиль домов и ограждений участков – застройщик не позволяет собственникам выбиваться из единой концепции (второй посёлок с единым стилем – «Скандинавия»). У посёлка «Дубрава» есть своя «фишка» – одноимённый конноспортивный клуб. Дома и участки в посёлке распроданы не все, но продажи происходят редко – несколько объектов в год. Для поселений такого класса это нормально.
Следует отметить, что коттеджный посёлок «Дубрава» расположен сравнительно далеко – в 25 км от Екатеринбурга. Но, как поясняет, Наталья Девкина, это нормальная локация для постоянного проживания элиты – людей, у которых нет необходимости каждое утро ехать в городской офис к 9.00 и стоять во всех пробках.
К уровню бизнес- и комфорт-класс эксперты относят такие посёлки тюменского направления, как «Скандинавия», «Бобры» и «».
Сергей Бессонов
эксперт компании «Villa66»
Посёлок бизнес-класса «Бобры» начал застраиваться ещё в 2007 году, и был полностью заселён. Но сейчас появилась вторая очередь посёлка. Девелопер реализует там участки без подряда. Ещё один интересны проект – «Скандинавия». В нём застройщик продавал участки только с готовыми домами, это позволило выдержать единый стиль. Правда кто-то посчитает недостатком то, что «Скандинавия» стоит рядом с железной дорогой. Третий посёлок – «Алые паруса» разбит на две части: одна комфорт-класс, вторая – бизнес-класс.
Из перечисленных посёлков наибольшее число участков на продажу предлагают «Алые паруса». Здесь также активно развивается инфраструктура. В посёлке работают два продовольственных и один строительный магазин, есть детско-спортивный комплекс с роллердромом и зимним кортом, в настоящее время ведутся переговоры с районной администрацией о строительстве детского сада на специально зарезервированном участке на территории «Алых парусов».
Посёлки эконом-класса
Сегодня достаточно активно идут продажи примерно в двух десятках коттеджных посёлках тюменского направления. Наиболее масштабные проекты в стадии реализации – «Александрия» и «Чистые росы». Это посёлки с числом индивидуальных участков не менее 500.
Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Коттеджный посёлок «Чистые росы» – проект компании «Экопарк «7 прудов». Проект застройки довольно стандартный. Приятно то, что застройщик выполняет взятые на себя обязательства – в первых очередях проведён газ, земля посёлка переведена на разрешённое использование – ИЖС. Ну и важный, на мой взгляд, момент – установка шлагбаума и организация пропускного режима. До этого здесь был «проходной двор».
Покупателям участков в «Чистых росах» следует учесть, что в некоторых местах посёлка водоносный слой может располагаться на большой глубине. Недавно владелец одного из участков смог добыть воду только на глубине 72 метра… К посёлку «Чистые росы» примыкает посёлок «Чистые росы 2», в нём земля имеет разрешённое использование «дачное строительство» и газа пока нет. Суммарное число участков в указанных посёлках – почти 750. Как замечает Сергей Бессонов, локация «Чистых рос» такова, что здесь вполне можно было организовать посёлок класса комфорт или бизнес, однако застройщик решил «брать количеством», в результате ценник на землю здесь невысок, но и инфраструктура достаточно скромная. Хотя есть перспективы – застройщик ведёт с областными властями переговоры о строительстве в коттеджном посёлке школы и готов безвозмездно выделить под неё 1 гектар земли.
Ещё один проект-рекордсмен – «Александрия». Его территория разбита на 1000 индивидуальных земельных наделов. Посёлок находится достаточно далеко от Екатеринбурга. Чтобы хоть отчасти повысить транспортную доступность посёлка, был запущен автобусный маршрут от Екатеринбурга до «Александрии».
Егор Митюрев
эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»
Под «Александрию» сделан очень большой землеотвод. До поселка довели газ, поставили ГРПШ, но по посёлку труба пока не разведена. Но с другой стороны, ни в посёлке, ни рядом с ним нет, ни магазинов, ни аптек.
Из посёлков небольшого формата, расположенных по тюменскому направлению, можно упомянуть «» и «Лесной».
Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
КП «Марьина роща» примыкает к посёлку Верхнее Дуброво, а значит, местные жители могут пользоваться инфраструктурой населённого пункта. Здесь есть садики, школы, магазины… плюс в Верхнее Дуброво из Екатеринбурга ходят электричка и автобус. Второй важный момент – достаточно активная работа застройщика. Ранее в «Марьиной роще» были проложены дороги и электричество, в прошлом году – проведена газификация. На продажу предлагаются как участки, так и готовые дома.
Из особенностей второго коттеджного посёлка – «Лесного» можно упомянуть, его девелопера. Реализацией посёлка занимается компания «Villa66», являющаяся, пожалуй, самым авторитетным игроком этого рынка на Среднем Урале.
Анна Дорохова
ведущий специалист по Недвижимости АН «Добродел»
Коттеджный посёлок «Лесной» располжен на территории Косулино, а значит рядом магазины, школа, детский сад, плюс до Косулино ходит маршрутка из Екатеринбурга. Стоимость земли в «Лесном» я не назову низкой, но это вполне рыночная цена.
Есть по тюменскому направлению группа посёлков, стоящая несколько особняком. Но не в смысле местоположения, а благодаря своему правовому статусу. Земельные участки в коттеджных посёлках «Георгиевские дачи», «Новое созвездие» и «Созвездие премиум» не продаются, а передаются в аренду.
Константин Горбунов
руководитель отдела загородной недвижимости компании «Эксперт-Недвижимость»
Участок в посёлке частный владелец получает через договор уступки права аренды. Большинство этих договоров заключено до 2035 года. До этой даты надо построить на участке дом. Впрочем, можно и продлить аренду. Когда владелец участка построит дом, он оформляет землю в собственность за 60% кадастровой стоимости. Это недорого. Пока земля находится в аренде, за неё вносится арендная плата – за один участок порядка 3 тысяч в год. Это может быть даже меньше, чем земельный налог.
Сегодня реализуются участки в 4 очередях КП «Георгиевские дачи». Пока газифицирована первая и частично вторая очередь. В первой очереди кроме того есть централизованная канализация. В зависимости от наличия сетей, стоимость участка (размер оплаты за переуступку права аренды) колеблется от 650 тыс. (IV очередь) до 1,4 млн (II очередь).
Инэсса Лаптева
агент ООО «Белый Дом»
Замечу, что если бы участки не передавались в аренду, а продавались, то размер оплаты был бы на 150-200 тысяч выше. Получается, что эту сумму будущий владелец участка сэкономит. Правда потом за перевод участка из аренды в собственность надо будет заплатить 50-80 тысяч. В основном это оплата накладных расходов – составления техпаспорта дома, подготовка других бумаг.
Риэлторы замечают, что приобретение земли через договор аренды – вполне законный и достаточно безопасный механизм. Тем не менее, теоретически, риски в этом случае чуть выше, чем при классической покупке. Например, местные власти могут добиться расторжения договора аренды, если докажут, что участок используется не по назначению. Любо договор аренды может быть расторгнут, если земля потребуется под государственные нужды.
Современные требования к коттеджным посёлкам
Все опрошенные эксперты отмечают, что большинство посёлков, расположенных по тюменскому направлению, постепенно перестают удовлетворять современным запросам. Сегодня для покупателя участка/коттеджа принципиально важно наличие в посёлке инфраструктуры хотя бы отдалённо приближающейся к городской.
Наталья Девкина
исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Комфортное проживание в коттеджном посёлке возможно, только если здесь есть магазины, аптеки, медицинские и детские учреждения. Если ребёнка каждый день возят в детский сад в город, это нельзя считать жизнью загородом. Долгие поездки за каждой мелочью, тоже не способствуют комфортности проживания. Из посёлков по Тюменскому тракту, имеющих хоть какую-то инфраструктуру, назову только «Алые паруса» и «Лесные дачи». Ну и повезло ещё жителям коттеджных посёлков, расположенных рядом с обычными сёлами и посёлками. Они могут пользоваться муниципальной инфраструктурой. Правда, не факт, что родители, например, согласятся отдавать детей в деревенскую школу.
Как замечает Егор Митюрев, наибольшие сложности в плане доступности инфраструктуры испытывают жители коттеджных посёлков, расположенных в окрестностях сёл Гагарка, Малобрусянское, Боярка.
Проблемные посёлки тюменского направления
В окрестностях Тюменского тракта сравнительно немного откровенно провальных коттеджных проектов. Но они есть. Наиболее известен – посёлок таунхаусов «Снегири». Его подкосили споры по документам на землю и небрежность компании-застройщика.
Юрий Евстафьев
специалист по недвижимости ГК «Северная казна»
При строительстве таунхаусов застройщик, похоже, экономил на всём. Качество строительства очень низкое, зимой в квартирах холодно. Человек, пытавшийся поселиться в одном из таунхаусов, рассказывал, что там дует не только из окон, но и из розеток.
Итогом проекта стало банкротство застройщика. Сегодня «Снегири» называют не иначе, как «посёлок-призрак». Реально в нём живут не более 10% людей, купивших квартиры в таунхаусах.
Из проектов, не реализованных в соответствии с планами застройщиков можно упомянуть «Земляничную поляну», «Солнечную поляну» и «Шервуд парк».
Ознакомиться с предложениями по продаже земельных участков в коттеджных поселках можно в нашем каталоге.
Ранее по теме:
