Специфика уступки права требования

После переуступки права налоговая декларация обычно не подается. Насколько это законно – вопрос. Среди экспертов нет единого мнения о том, нужно выплачивать налог на полученный доход или нет. Согласно логике, налог на доходы физических лиц платится с полученных доходов от продажи имущества. В данном случае передается право на де-юре несуществующее имущество.

«Налог берется с дохода, который собственник получил в результате продажи имущества. До тех пор, пока он не вступил в права собственности, он не получил имущества. Объект считается собственностью с момента, когда зарегистрировано право собственности в Росреестре. Пока дольщик не вступил в права, говорить, что он получил доход от реализации имущества нельзя. В этом случае налога не возникает».

 

По другой версии, доход от уступки права требования подлежит налогообложению по ставке 13%, а у налогоплательщика при их получении возникает обязанность по подаче налоговой декларации по окончании налогового периода.

 

«Налог платить нужно. Уступка права требования по договору в соответствии с Налоговым кодексом является продажей имущественного права, поэтому при исчислении налога, следует учитывать, что в отношении доходов, полученных в связи с уступкой прав требования по договору долевого участия в строительстве, имущественный вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется, исходя из того, что под имуществом в целях Налогового кодекса РФ понимаются все виды объектов гражданских прав, предусмотренные ГК РФ, за исключением имущественных прав (п. 2 ст. 38 НК РФ). Однако такие доходы можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением и реализацией прав требования (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)».

 

Впрочем, как отмечают эксперты, налоговикам будет непросто доказать факт получения дохода. В договоре на переуступку права фиксируется такая же стоимость квартиры, которую дольщик отдал застройщику. А разница между реальной и номинальной стоимостью указывается только в расписке.

 

«При переуступке права требования налог платить нужно. Вопрос в том, что не все это делают. При переуступке сумма пая или долевого участия не меняется, – какие деньги дольщик выплатил, такие и получил. Таким образом, доказать с точки зрения налогооблагаемой базы достаточно сложно, что прибыль получена».  

 

Налоговые инспекторы остаются в неведении относительно полученных дольщиками доходов от переуступки. И бывшие дольщики не спешат информировать ведомство о полученных доходах.

Известно, что участие в долевом строительстве – это более надежный способ инвестирования в строительство, чем вступление в жилищно-строительный кооператив. Если дом строится по закону о долевом строительстве, то для совершения сделки по переуступке права необходимо получить согласие застройщика (ст. 391 ГК РФ). Кроме того, договор регистрируется в управлении Росреестра и органах юстиции. Все это дает гарантию того, что квартиру не продадут по переуступке несколько раз.

 

 

В некоторых случаях, сделка может быть совершена без получения согласия от третьей стороны. В договорах с ЖСК пункт об обязательном получении согласия кооператива на переуступку может отсутствовать. Правда, по наблюдению риэлторов, в большинстве случаев этот пункт в договорах все-таки есть – кооператив заинтересован в получении вступительного взноса от нового пайщика и ведении реестра будущих собственников. В случае если будут совершены двойные продажи по переуступке, и пайщиков окажется больше чем квартир, ответственность будут нести все члены ЖСК в равной степени.

 

За получение согласования от застройщика/ЖСК и переоформление документов взимается комиссия. Размер комиссии может доходить до нескольких десятков тысяч рублей.

Впрочем, исключения встречаются. Некоторые договоры не содержат пункта об обязательном получении согласия на переуступку от третьей стороны. На форумах читатели приводят выписки из собственных договоров:

 

 

С точки зрения законодательства это вполне допустимо, но опасно возможностью двойных продаж.

В сделках переуступки прав требования есть определенные нюансы, которые необходимо иметь в виду:

 

1) Не построенные квадратные метры оплачиваются по цене основного договора.

 

Между готовностью новостройки и стоимостью квадратного метра прямая зависимость – чем ближе дом к сдаче, тем цена выше. Разница в стоимости «квадрата» на начальном этапе строительства и завершающем может составлять 1,5-2 раза. Как правило, дольщики продают квартиру по переуступке дороже, чем платили застройщику по договору долевого участия. 

После сдачи дома, в ходе обмеров БТИ, может выясниться, что построенная квартира оказалась на несколько метров меньше, чем было оплачено. В таком случае застройщик выплатит компенсацию дольщику за недостающий метраж, но цена метра будет меньше, чем покупатель заплатил дольщику-продавцу. 

 

2) В случае расторжения договора застройщик/ЖСК возвращает стоимость квартиры пайщику/дольщику, зафиксированную в основном договоре.

 

В случае остановки стройки, пока застройщик не признан банкротом, дольщик вправе требовать расторжения договора и возврата денег. Правда, покупатель по договору уступки потеряет разницу между ценой основного договора и суммой, которую он отдал предыдущему дольщику.

 

3) Уступка может быть сделана с переводом долга и/или штрафа.

 

Уступка прав может производиться одновременно с переводом обязательств. Например, с обязательством вносить ежемесячные платежи в рамках основного договора. Однако может выясниться, что с принятием обязанностей продавца новый дольщик получил добавок чужие долги. В самом худшем случае, продавец может оказаться злостным неплательщиком, с которым застройщик/ЖСК собрался расторгнуть договор и вернуть внесенные средства. Перед принятием решения о покупке нелишним будет получить от продавца справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или ЖСК.

В подавляющем большинстве банки отказывают в одобрении жилищного кредита на покупку квартиры по переуступке. Особенно, если дом строит ЖСК.

 

 

Однако в некоторых банках кредитование уступки числится в реестре кредитных продуктов. Считается, что получить кредит будет возможно, если соблюсти обязательные условия. Одно из них – строящийся объект должен быть аккредитован банком. А в некоторых банках сообщили, что получить ипотечный кредит на покупку квартиры по договору уступки можно только под залог имеющегося жилья. Но даже в этих банках намекнули, что вероятность отказа слишком высока.

 

Государственные субсидии, например, средства «материнского» капитала, могут быть вложены в долевое строительство. Сделать переуступку в этом случае будет сложно, а приобрести такие права – опасно. У владельцев «семейного» сертификата есть обязательство – наделить детей долями в приобретаемом жилье. Если квартира будет продана еще до момента оформления ее в собственность родителей, надзорные органы могут расценить это как «обналичивание» сертификата. А за это предусмотрена уголовная ответственность.

 

Впрочем, механизм контроля соблюдения родительских обязательств до сих пор отсутствует. В настоящий момент таких полномочий нет ни у органов опеки и попечительства, ни у Пенсионного фонда. В этих организациях сообщили, что они не могут даже проконсультировать, законно ли продавать квартиру по переуступке, купленную с государственной субсидией. А за разъяснениями предложили обратиться к независимым юристам.

 

Несмотря на видимое отсутствие контроля со стороны государства, застройщики, работающие по 214-ФЗ, не позволяют дольщикам делать переуступка права, если при покупке использовалась субсидия. Как рассказали в одной строительной компании, если дольщик пожелает продать свою долю, застройщику придется вернуть субсидию обратно в Пенсионный фонд, а с дольщиком расторгнуть договор и вернуть ему вложенные в строительство средства.