Банкротство застройщика: что делать дольщику

Закон о банкротстве достаточно сложен для освоения даже для юриста, т.к. достаточно большой по объему и многие положения невозможно понять без анализа арбитражной практики. Также часто бывает, что защищающий интересы соинвесторов юрист профессионально проводит дело в суде общей юрисдикции (районном, городском суде), с застройщика взыскиваются денежные средства, однако по вопросам банкротства предприятия такой юрист дает неправильные советы в силу того, что банкротство предприятия – это специфическая процедура.

В данной статье приведены только основные моменты, которые могут быть полезны соинвесторам строительства при банкротстве застройщика.

3 наиболее распространенных ситуации:

1. Вы уже выиграли суд, на руках у Вас или в службе судебных приставов имеется исполнительный лист о взыскании с застройщика денежных средств, однако денег Вы получить не можете.

2. Вы только собираетесь подавать в суд на застройщика и узнаете, что в отношении него возбуждена процедура банкротства

3. Вы узнаете, что в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, однако подавать в суд иск о взыскании с застройщика денежных средств Вы не собираетесь, т.к. все же рассчитываете на получение квартиры, поскольку либо дом уже построен, либо Вы надеетесь, что его передадут другому застройщику.

1. Вы уже выиграли суд, на руках у Вас или в службе судебных приставов имеется исполнительный лист о взыскании с застройщика денежных средств, однако денег Вы получить не можете.

Если долг компании Вам превышает 100 000 рублей и с момента направления исполнительного листа приставу и его копии должнику прошло более месяца, вы имеете право подать заявление о признании должника банкротом. Важно отметить, что долг компании должен быть обязательно подтвержден решением суда, поэтому до подачи заявления о признании должника банкротом необходимо подать в суд иск о взыскании суммы долга. Если же речь идет о неисполнении компанией договора, например договора долевого участия в строительстве, инвестиционного договора, необходимо подать иск о расторжении договора и взыскании убытком, причем лучше доказывать убытки в форме реального ущерба, убытки могут составить в некоторых случаях сумму в 5-10 раз большую чем внесенная по договору.

Если компания, которая должна Вам деньги, реально работает, имеет на балансе имущество, которое официально не зарегистрировано,  или по крайней мере действующий инвестиционный контракт, например на строительство дома, сам факт подачи заявления о признании банкротом часто приводит к тому, что долг гасится, поскольку в случае начала процедуры банкротства учредители компании утратят над ней контроль, который перейдет к арбитражному а затем к конкурсному управляющему.

Если же процесс банкротства уже начался (например, введена процедура наблюдения), все денежные требования предъявляются в арбитражный суд. Пошлина при этом не платится, нужно только оформить заявление в соответствии с требованиями АПК и подать его в суд.

2. Вы только собираетесь подавать в суд на застройщика и узнаете, что в отношении него возбуждена процедура банкротства.

Если застройщик так ничего и не построил и нет надежды на то, что объект будет передан другому застройщику, Вам ничего не остается, как предъявить в арбитражный суд требования о включении Вас в реестр кредиторов. При этом следует иметь в виду, что с момента начала процедуры банкротства (обычно это момент введения процедуры наблюдения), все требования денежного характера должны предъявляться в арбитражный суд, а не в районный суд. На практике бывают случаи, когда представитель застройщика на суды не ходит и целесообразнее подать иск именно в суд общей юрисдикции даже после введения  процедуры банкротства. Плюс здесь в том, что суд общей юрисдикции с гораздо большей степенью вероятности удовлетворит требования о взыскании убытков  в виде цены квартиры на момент предъявления требований или на момент вынесения решения суда. При этом в практике юридических компаний есть примеры взыскания  сумм в 5-10 раз превышающие первоначально внесенную. А чем больше размер взысканной суммы, тем больше шанс получить деньги, т.к. взысканные суммы  распределяются пропорционально долгу между всеми кредиторами. Также это позволяет иметь больше голосов в собрании кредиторов (комитете кредиторов). Если застройщик заявит ходатайство, суд оставит заявление без рассмотрения и придется вновь предъявлять требования уже в арбитражный суд.

Следует учесть, что часто процесс банкротства контролируется самим застройщиком, который специально создает искусственную задолженность, например заключая с фирмами-однодневками договоры займа на огромные суммы, а затем признавая эти долги. В рассматриваемом случае дольщикам можно обращаться в правоохранительные органы, чтобы они проверили наличие в действиях застройщика состава преступления “преднамеренное банкротство”, а также вынуждать внешнего (конкурсного) управляющего подавать иски о признании подобных сделок недействительными и т.п.

3. Вы узнаете, что в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, однако подавать в суд иск о взыскании с застройщика денежных средств Вы не собираетесь, т.к. все же рассчитываете на получение квартиры, поскольку либо дом уже построен, либо Вы надеетесь, что его передадут другому застройщику.

Если дом, в котором застройщик обязался предоставить Вам квартиру или уже введен в эксплуатацию, или хотя бы Ваша квартира физически имеется в наличии, есть смысл подать иск в суд о признании права собственности на квартиру. Если этого не сделать, не исключено что дом вместе с Вашей квартирой будет включен в конкурсную массу и продан за долги, а Вы получите только часть денежных средств, либо при неблагоприятном исходе можете практически ничего не получить, т.к. с торгов имущество может быть продано по ценам в несколько раз ниже рыночных. К сожалению реалии именно таковы, поэтому нужно искать грамотного юриста и предъявлять иск о признании права собственности. Если дом сдан и есть обмеры БТИ, такой иск, если он грамотно составлен и Вы правильно сформулировали требования, будет удовлетворен с очень большой долей вероятности. Что касается иска о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру или на долю в объекте – то здесь практика неоднозначная, но в любом случае его имеет смысл подать. Примеры положительных решений в практике автора были неоднократно.

В целом процесс банкротства достаточно сложен, часто стороны этого процесса применяют различного рода юридические уловки, чтобы получить большинство голосов в комитете кредиторов или чтобы создать “искусственные” долги для распределения выявленного имущества в пользу контролируемых лиц, поэтому для представления Ваших интересов мы рекомендуем обращаться к помощи профессионального адвоката.

Банкротство компании. Как заставить компанию расплатиться по долгам.  Что делать, если застройщик, инвестор, покупатель не выплачивают задолженность?

Взыскание задолженности через банкротство.  Как самому подать на банкротство компании.
Часто на практике встречается ситуация, когда компания не выплачивает денежные средства. При этом исполнительный лист может месяцами лежать у пристава, а деньги не поступают. Пристав расписывается в своем бессилии, а обжалование его действий ни к чему не приводит.
В этом случае хорошим способом является подача заявления о банкротстве компании. Сделать это не так сложно, как кажется, важно все правильно оформить.

Если долг компании Вам превышает 100 000 рублей и с момента направления исполнительного листа приставу и его копии должнику прошло более месяца, вы имеете право подать заявление о признании должника банкротом. Важно отметить, что долг компании должен быть обязательно подтвержден решением суда, поэтому до подачи заявления о признании должника банкротом необходимо подать в суд иск о взыскании суммы долга. Если же речь идет о неисполнении компанией договора, например договора долевого участия в строительстве, инвестиционного договора, необходимо подать иск о расторжении договора и взыскании убытком, причем лучше доказывать убытки в форме реального ущерба, убытки могут составить в некоторых случаях сумму в 5-10 раз большую, чем внесенная по договору.

Если компания, которая должна Вам деньги, реально работает, имеет на балансе имущество, которое официально не зарегистрировано,  или по крайней мере действующий инвестиционный контракт, например на строительство дома, сам факт подачи заявления о признании банкротом часто приводит к тому, что долг гасится, поскольку в случае начала процедуры банкротства учредители компании утратят над ней контроль, который перейдет к арбитражному, а затем к конкурсному управляющему.

Заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения компании (юридический адрес на момент обращения в суд).

При этом если Вы подали заявление в суд и суд примет по нему решение о введении одной из процедур банкротства, например, наблюдения, то у Вас будет преимущество относительно тех, кто не успеет вовремя этого сделать. Также Вы можете предлагать кандидатуру арбитражного управляющего, предварительно обсудив с ним интересующие вас вопросы и гарантированно примете участие в первом собрании кредиторов, от которого часто многое зависит, а остальные кредиторы, особенно в делах о банкротстве застройщика,  часто узнают уже после его проведения.

В целом процедура банкротства достаточно сложна, закон о банкротстве объемный и существует разноречивая практика его применения.