Ипотека – это для бережливых

Если затраты на ипотеку посчитать с учетом того, что со временем деньги из-за инфляции дешевеют, то окажется, что ипотечное жилье часто обходится дешевле, чем покупка квартиры за живые наличные.

Наверняка все знают этот анекдот.
Мужик в банке собирается подписаться под ипотекой. В этот момент в банк забегает человек в маске с автоматом и кричит:
- Стоять! Это ограбление!
- Да я понимаю, что ограбление, – говорит мужик не поднимая головы, – но квартира очень нужна…

В отличие от большинства русских анекдотов, этот весьма слабо отражает реальную действительность. Ну да, ну да, не спешите бросать в автора гнилыми помидорами. Давайте для начала посчитаем, во сколько обойдется покупка жилья с использованием кредита. Разумеется, вы это уже давно посчитали сами и знаете, что ипотека оборачивается двух-трех кратной переплатой. Простейший пример: покупаем однушку хрущевку на окраине Екатеринбурга за 1,5 млн. руб. Часть стоимости – 20% вносим сразу, остальное берем в кредит под 14% на 10 лет. В итоге за квартиру мы заплатим более 2,5 млн. И это без учета комиссий на оформление ипотеки. Если же кредит будет взят на 20 лет, то общие затраты на покупку составят почти 3,9 млн.

Совершим сделку пять лет назад

С точки зрения арифметики мы все посчитали правильно. Но когда считаешь деньги по-крупному, следует учитывать временной аспект. Сегодня деньги стоят совсем не столько, сколько вчера – хотя бы за счет инфляции и изменения валютного курса. А если к изменению стоимости денег прибавить динамику цен на жилье, формула истиной цены этого самого жилья оказывается вовсе заковыристой и переплата вполне может обернуться экономией. Давайте рассмотрим уже знакомую ситуацию с покупкой хрущевки, но включим временной аспект. Для чего отодвинем сделку во времени.

Итак, пять лет назад осенью 2005 года была куплена однокомнатная хрущевка в третьем поясе (Химмаш, Компрессорный, Чермет etc). Недвижимость такого класса стоила в ту пору около 800 тыс. руб. Что касается ипотечных кредитов, то в середине 2005 года их в Екатеринбурге выдавали 10 банков, в том числе 4 – по программе Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК). Причем как раз 1 июня 2005 года процент по программе САИЖК снизился с 15% до 14% (эта ставка была неизменной для всех заемщиков). Минимальный взнос по этой программе составлял 30% от стоимости жилья, приобретаемого в ипотеку.

Возьмем самый простой случай – осенью 2005 года хрущевка стоимостью 800 тыс. была приобретена в ипотеку со сроком кредита 5 лет. Изначально покупатель внес 30% цены, т.е. 240 тыс., а на оставшуюся сумму – 560 тыс. – взял ипотечный кредит. За прошедшие с тех пор 5 лет в счет погашения кредита покупатель выплатил 950 тыс. руб. В итоге (включая первоначальный взнос) покупка квартиры обошлась в 1,19 млн. руб. Но сегодня такая квартира стоит 1,55 млн. рублей! И такая цена держится уже больше года. То есть, последнюю четверть срока ипотечного кредита заемщик вносил плату за кредит в размере, не позволявшим даже просто покрыть рыночную стоимость жилья. Точнее, когда человек начинал гасить ипотеку, то общая сумма погашения превышала стоимость купленной квартиры. Но потом цены на жилье ушли вверх (за 5 лет на 192%), а размер платежа в счет кредита остался неизменным. Вот и получилось, что переплата в первую половину срока кредита обернулась «недоплатой» во вторую половину срока.

Но и это еще не все. Согласно ст. 220 Налогового кодекса, ипотечный заемщик получает налоговый вычет на суму процентов по кредиту. Бюджет возвращает человеку 13% (размер НДФЛ) от суммы процентов по ипотечному кредиту (обратите внимание, 13% возвращается только от суммы процентов, а не от всей суммы заплаченной в счет погашения кредита). В рассматриваемом случае проценты за 5 лет составили 390 тыс. Следовательно возврат составил – 50 тыс. руб. Эту сумму можно смело вычитать из итоговой цены ипотечной квартиры. 1,19 млн. минус 0,05 млн. получим 1,14 млн. руб. За квартиру ее владелец за 5 лет ипотеки заплатил на 400 тыс. руб. меньше ее сегодняшней цены.

Деньги дешевеют, жилье дорожает

Несколько усложним ситуацию. Допустим, в 2005 году кредит был взят не на пять лет, а на целых десять. В этом случае погашение кредита обойдется в 1,34 млн. Прибавим к этому 240 тыс. первоначального взноса и получим итоговую стоимость квартиры для заемщика – 1,58 млн. руб. Ах да, еще минус налоговый вычет (13% от 780 тыс.) равный 101 тыс. Итого квартира обойдется в 1,48 млн. руб. (на 70 тыс. дешевле сегодняшней рыночной цены).

Последний пример весьма показателен. Прошла ровно половина срока кредита и именно в этот момент практически сравнялись рыночная цена квартиры и сумма, которую заемщик заплатит в конечном итоге за эту квартиру. Удобно, что это произошло именно на половине срока. Получилось очень показательно. Но для начала рассмотрим ситуацию с позиции временной стоимости денег.

Как известно, с течением времени деньги дешевеют (инфляция), а жилье в условиях Екатеринбурга – дорожает. Поэтому, если оплата покупки жилья растянута на 10 лет, надо учитывать изменение цены денег и цены квартиры. Можно составить громоздкую формулу с применением, например, коэффициента-дефлятора. Но мы пойдем другим путем. С некоторым допуском можно предположить, что в середине срока ипотечного договора цена квартиры будет как раз посередине между своим минимальным значением в начале срока и максимальным значением – в конце срока кредита. Эдакое среднеарифметическое. Именно эту цену можно адекватно сравнить с общей суммой, выплаченной заемщиком за покупку жилья в ипотеку. Ведь поначалу он выплачивает «дорогие» деньги, а потом все более «дешевые» (обесценивающиеся со временем благодаря инфляции). А в середине срока ипотеки цена денег получается вроде как средней. Вот мы и сравним рыночную цену жилья, сложившуюся на этот «серединный» момент с суммой, которую заемщик выплатит за квартиру в конечном итоге.

Как мы уже знаем, сегодня цена хрущевской однушки составляет 1,55 млн. руб., а человек, оформивший на ее покупку десятилетнюю ипотеку 5 лет назад, заплатит в общей сложности 1,48 млн. Получается, что с учетом временной стоимости денег и динамики цен на жилье, покупка жилья в ипотеку нашему герою обошлась немного дешевле (!), чем если бы он сразу выплатил всю сумму. Правда следует учесть, что в самом начале ипотеки заемщик внес 30-процентный начальный взнос, и на него пошли изначальные дорогие деньги. Поэтому, в нашем случае объективная цена ипотеки будет чуть выше рыночной цены квартиры. Впрочем, разница совсем невелика и она бесследно исчезнет если заемщик рефинансирует кредит или погасит часть суммы кредита досрочно (что, кстати, делают почти все ипотечные заемщики). Кроме того, ощутимые коррективы в наши расчеты внесет динамика инфляции и рост цен на жилье.

Тем не менее, приведенный пример ясно показывает, что при покупке жилья в ипотеку на 5-10 лет переплаты практически не возникает (с учетом временной стоимости денег). Если же срок кредита 20 и более лет, то переплата будет. Хотя и не такая уж огромная, чтобы считать ипотеку ограблением.
Ну а если брать ипотеку не под 14% - как мы считали – а под 11-12%, то результат получится еще более приятный.

* * *

Варианты расчетов для ипотеки, взятой 5 лет назад можно посмотреть в таблице. Выплаты рассчитаны исходя из следующих условий: первоначальный взнос – 30% от цены квартиры, годовая ставка – 14%. Кроме того, из суммы платежей по ипотеке мы вычли налоговый вычет на проценты по кредиту. Внимание! Имущественный налоговый вычет на сумму покупки, положенный гражданину, купившему жилье, мы не учитывали, так как этот вычет работает как при ипотечной сделке, так и при обычной и при сравнении этих двух схем никакой роли не играет.

ТАБЛ. Варианты ипотеки, взятой 5 лет назад, осенью 2005 г. (млн. руб.)