Как за период кризиса и «посткризиса» изменился портрет горожанина, способного купить жилье в ипотеку
С начала года (точнее, с января по май) процент по ипотечным кредитам в Свердловской области снизился ровно на полпроцента – с 14,3% до 13,8%. Такую статистику дает Центробанк. В общем, снижение не столь велико. Едва ли не в рамках статистической погрешности. Тем не менее, банкиры и риэлторы постоянно твердят о том, что ипотека стала намного доступнее. Лукавят?
Пожалуй, что нет. На доступность жилищных кредитов влияет целый ряд факторов. И учитывать их надо «в комплексе». И лучше всего для этого подходит математический аппарат. В приведенной ниже таблице представлены данные по стоимости жилья и условиям по ипотеке за несколько периодов. Из этой таблицы действительно видно реальное улучшение ситуации с ипотекой. Но для начала несколько пояснений по каждой из колонок.
1. Указанные в первой колонке конкретные временные точки выбраны «со смыслом»:
• II квартал 2008 года – это момент, когда условия по ипотечным кредитам были максимально приятными.
• В IV квартале 2008 года, условия по ипотеке были наоборот – самыми неприятными.
• В октябре 2009 года были зафиксированы минимальные цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге (по цене реальных сделок).
• Май 2010 года – наиболее свежий период, за который есть корректные данные по жилью и ипотеке.
2. Данные о стоимости однокомнатной хрущевки на Уралмаше для второй колонки предоставлены аналитическим отделом КБ «Ярмарка». Точнее предоставлены были цены с разбегом в 50-100 тыс. руб., а для таблицы взяты верхние значения цен.
3. Данные о ставках по кредиту – информация Центробанка о средневзвешенной ставке по ипотечным кредитам по Свердловской области. Любопытно, что почти во всех рассмотренных периодах средневзвешенная ставка по нашей области была примерно на полпроцента выше чем средняя ставка по России. Что касается данных за IV кв. 2008, то они получены в результате исследований компании «Кредитмарт». Данные Центробанка о ставке по ипотеке за этот период (12,6%) не соответствуют реальному положению дел, так как до начала 2009 года Центробанк рассчитывал средневзвешенную ставку накопленным итогом с начала года, поэтому динамика ее изменения «сглаживалась».
4. В период максимальной нестабильности банки сильно сократили сроки кредитования (до 5 лет). Сегодня ряд банков предлагают кредиты на срок до 30 лет.
5. Пожалуй, в среднем по рынку меньше всего изменились условия по первоначальному взносу. Сегодня существуют ипотечные программы, подразумевающие 20-и и даже 10-процентный первоначальный взнос. Но по ним, как правило, ставка ощутимо выше. Поэтому для указанных в таблице условий мы приняли начальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Ну а в рублях указана сумма, которую заемщику надо иметь в момент обращения за кредитом.
6. Сумма кредита – это стоимость жилья минус сумма начального взноса. Все просто.
7. Чтобы до самой глубины постичь суть седьмой колонки надо разобраться с таким показателем, как соотношение «платеж по кредиту / месячный доход». До недавнего времени банки рассчитывали максимальную сумму кредита таким образом, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал 30% месячного дохода заемщика. Сейчас этот показатель вырос до 40-50% (бывает и выше, но в исключительных случаях). Данный показатель весьма важен. Ведь чем больше средств из личного бюджета заемщик может направить на погашение кредита, тем больше окажется сумма кредита, или при той же сумме кредита его дадут при меньшей зарплате.
8. Сумма платежей – это сумма, которую заемщик выплатит за весь срок кредита.
9. Это самая интересная колонка. в ней показано, какой ежемесячный доход сегодня достаточно получать, чтобы рассчитывать на кредит, достаточный для покупки в ипотеку однушки на Уралмаше. Желательно, чтобы доход был белый. Чаще всего банк требует подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Тем не менее, есть банки, готовые принять к рассмотрению справки о зарплате «по форме банка». И еще один момент – почти все банки сегодня готовы рассматривать доход не только одного заемщика, но и совокупный доход семьи, покупающей квартиру. То есть семейная пара с совместным доходом 32,8 тыс. руб. может получить кредит на миллион с лишним и купить жилье (при наличии 480 тыс. на начальный взнос).
* * *
Из нашей таблицы видно, что с момента пика кризиса условия действительно стали более щадящими. Правда, за исключением требований к сумме начального взноса. Эта сумма с начала года даже несколько увеличилась, благодаря росту цен на рассматриваемое нами жилье. Ну и конечно следует помнить, что в таблице приведены достаточно усредненные данные. Параметры для конкретного заемщика определяется кредитными экспертами индивидуально. Фактическая сумма кредита и размер ежемесячного платежа может отличаться от указанной в таблице, как в меньшую, так и в большую сторону в зависимости от предоставленного обеспечения по кредиту, наличия обязательств по другим кредитам, кредитной истории заемщика и т. д.
|
Дата
|
Цена 1-к. Хрущевки на Уралмаше, тыс. р.
|
Ставка по кредиту, %
|
Срок кредита, лет
|
Начальный взнос, % от цены жилья / тыс. руб.
|
Сумма кредита, тыс. руб.
|
Ежемес. платеж, % от месячн. дохода / тыс. р.
|
Сумма платежей, тыс. р.
|
Необходимая зарплата, тыс. руб.
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
|
II кв. 2008
|
1900
|
12,5
|
30
|
10% / 190 тыс. р.
|
1710
|
50% / 18,2
|
6570
|
36,4
|
|
IV кв. 2008
|
1900
|
18,15*
|
15
|
30% / 570 тыс. р.
|
1330
|
30% / 21,9
|
3942
|
73,0
|
|
октябрь 2009
|
1550
|
15,1
|
20
|
30% / 465 тыс. р.
|
1085
|
30% / 14,4
|
3448
|
48,0
|
|
май 2010
|
1600
|
13,8
|
30
|
30% / 480 тыс. р.
|
1120
|
40% / 13,1
|
4714
|
32,8
|
А вот упрощенный вариант таблицы. Здесь без всяких промежуточных данных показана «динамика доступности» покупки однокомнатной хрущевки на Уралмаше в ипотеку.
|
Дата
|
Начальный взнос, тыс. руб.
|
Необходимая зарплата, тыс. руб.
|
|
II кв. 2008
|
190
|
36,4
|
|
IV кв. 2008
|
570
|
73,0
|
|
октябрь 2009
|
465.
|
48,0
|
|
май 2010
|
480
|
32,8
|
