Нынешний всплеск интереса к загородной недвижимости совпал с ужесточением условий по ипотечным кредитам. Чтобы поддержать платёжеспособный спрос, владельцы домов/участков, девелоперы посёлков, а также застройщики, работающие в сегменте ИЖС, изобретают новые схемы реализации своего товара.
Сегодня на рынке присутствуют ипотечные кредиты на загородку со ставкой от 2,8% годовых. Но на практике самые выгодные (для заёмщика) предложения становятся всё менее доступными. Поэтому распространение получают схемы продаж домов/участков, позволяющие уменьшить размер платежа по ипотеке, либо иным способом снизить финансовую нагрузку на покупателя.
Александр Шестаков
руководитель департамента загородной недвижимости АН «Новосёл»
Реальность нашего времени толкает застройщиков на различные варианты взаимодействия с потенциальными покупателями. Малый и средний бизнес достаточно быстро адаптируется к изменившимся условиям – покупателям предлагаются схемы и по рассрочке, и по компенсации первоначального взноса. Всё чаще на рынок загородки выходят альтернативные сделки, когда покупка дома предполагает изначально продажу другого объекта. Но драйвером, безусловно, выступает льготная ипотека, что и фиксируют банки, кредитующие загородку.
Выкуп вторичного жилья у потенциального покупателя первички сегодня всё более активно используют девелоперы, работающие с многоэтажками. В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) подобные сделки (часто их называют «альтернативными сделками»), пока только начинают получать распространение.
Дмитрий Бочаров
специалист по загородной недвижимости АН «ДОМОС»
Взаимозачеты при покупке загородной недвижимости рассматриваются, но в индивидуальном порядке. Насколько знаю пока ещё нет централизованных предложений по обмену загородки, но есть компании, которые предлагают выкуп вашей недвижимости (конечно, по цене ниже рыночной) что позволяет быстро реализовать текущую недвижимость и переехать в новую.
Ещё один активно развиваемый инструмент – аренда загородного дома с последующим выкупом. Схема не нова. Около десяти лет назад подобный метод покупки коттеджа будущим жителям посёлка «Ливерпуль» предлагал «Атомстройкомплекс». Сегодня наблюдается возврат к подобной схеме продаж.
Дмитрий Бочаров
специалист по загородной недвижимости АН «ДОМОС»
Появляются вариант аренда с выкупом. Пока это единичные предложения, тем не менее, крупные застройщики начинают строить не только демонстрационные дома, но и дома под аренду для будущих покупателей, чтобы каждый желающий мог арендовать дом от застройщика на небольшой срок и понять на сколько комфортно ему будет в таком доме.
Как и в сегменте первичного жилья, в сфере ИЖС сегодня пытаются применять такие инструменты, как рассрочка (с удорожанием или без), комбо-ипотека и ипотека без первоначального взноса.
Дмитрий Бочаров
специалист по загородной недвижимости АН «ДОМОС»
Самым популярным способом покупки остается, конечно, ипотека. Из новшеств, наверно, могу обозначить комбо-ипотеку, которая как раз решает проблему маленьких лимитов льготных ипотек. То есть если на постройку дома требуется свыше 6 млн, то сумма, превышающая лимит, рассчитывается по рыночной ставке, и общая ставка кредита пересчитывается. Например, 10 млн рублей могут быть рассчитаны по ставке 12%.
Для приобретения загородного жилого объекта в Екатеринбурге или его окрестностях сегодня можно воспользоваться одним из шести ипотечных продуктов:
1. Госпрограмма 2020 на строительство дома
Процентная ставка: до 8%. Первоначальный взнос: от 30%. Максимальная сумма: 6 млн руб.
2. Госпрограмма на покупку готового дома
По программе на покупку готового дома также можно взять кредит на СТРОИТЕЛЬСТВО дома с аккредитованным в банке подрядчиком. Ставка – 8%, для семей с детьми – 6%. При покупке готового дома начальный взнос от 20%. Максимальная сумма 6 млн руб.
3. Семейная ипотека
Процентная ставка: до 6%. Первоначальный взнос: от 20%. Максимальная сумма для Свердловской области – 6 млн руб. Если кредит превышает установленные лимиты, то оставшаяся часть оформляется на рыночных условиях (комбо-ипотека).
4. IT-ипотека под 5% годовых
Процентная ставка: до 5%. Первоначальный взнос: от 20%. Максимальная сумма: 18 млн руб. для жителей городов-миллионников, 9 миллионов для остальных.
5. Сельская ипотека под 3% годовых
Сельскую ипотеку в Екатеринбурге выдают Россельхозбанк (РСХБ), Примсоцбанк и РНКБ. Процентная ставка: до 3%. Средства можно использовать для покупки дома с рук (не старше 5 лет) или у застройщика (не старше 3 лет), для покупки земельного участка и/или для постройки дома с привлечением аккредитованной в банке компании.
6. Ипотека по рыночной ставке
Процентная ставка в среднем 18%. Как замечает ипотечный брокер Ирина Халикова, стандартную ипотеку сегодня берут те, кто точно планирует погасить ипотеку в ближайшее время. Так как по ней большой платёж. Если брать в ипотеку под 18% сумму 6 млн руб. на 25 лет, то ежемесячный платёж составит 91 тыс. руб. Для сравнения: если взять 6 млн по сельской ипотеке (под 3%), то размер платежа будет 28,5 тыс. руб.
По данным Банка России, 28% ипотечных кредитов, выданных российскими банками в марте 2024 года, были использованы на приобретение или строительство частного дома. Средний срок ипотеки на ИЖС достиг в марте почти 25 лет, а средняя ставка – 8,08%. При этом средняя стоимость кредита на строительство частного дома достигает 6,68%, а на покупку готового – 11,13%.
Мария Моричева
эксперт по недвижимости АН «Ориентир Недвижимость»
Личный опыт такой – сейчас есть спрос на загородные дома от подрядчиков. Покупатели рассчитывают воспользоваться госпрограммами. Популярна семейная ипотека.
В свою очередь, как замечает ипотечный брокер Ирина Халикова, в целом сегодня ситуация по госпрограммам «так себе».
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
С 1 марта, после принятия постановления о долговой нагрузке, практически все одобренные Сбербанком заявки «ушли в отказ». Сначала Сбер заявку одобряет, а через несколько дней просит уменьшить сумму или увеличить срок кредита, загрузить документы, подтверждающие доход заёмщика, добавить в сделку созаёмщика с подтверждённым доходом и низкой кредитной нагрузкой. А ведь созаёмщика сейчас найти непросто. Ведь человек, выступивший созаёмщиком или поручителем, автоматически теряет право на льготную ипотеку по госпрограмме. В общем, одобрение по льготным программам под 6-8% стало получить сложнее, должен быть хороший доход и небольшая кредитная нагрузка.
Также эксперт обращает внимание на некоторые сложности с получением сельской ипотекой под 3%
Ирина Халикова
ипотечный брокер (Екатеринбург)
Сельскую одобряют, но тоже нужно подтверждать доход. Кроме того, не так просто найти дом, подходящих под сельскую ипотеку. Так как требование к дому – не старше пяти лет.
Похожими наблюдениями делится екатеринбургский риэлтор Анфиса Мурашова.
Анфиса Мурашова
руководитель отдела новостроек АН УРАЛДОМ
Не утихает спрос на сельскую ипотеку, у меня несколько человек ждут лимитов, но пока ждут лимитов – стоимость дома относительно рынка растёт. И возникает сложность что продавец это видит и хочет поднять цену соответственно встаёт выбор либо ждём дешёвую ставку, и доскональную проверку, либо покупаем по завышенной ставке, но здесь и сейчас по текущей цене.
Отвечая на вопрос о возможности построения схемы, позволяющей упростить получение льготного кредита на ИЖС, ипотечный брокер Ирина Халикова говорит, что наиболее действенный сегодня способ – подстроиться под требования банка – снижать долговую нагрузку по кредитным картам, кредитам и/или искать созаёмщика.
* * *
Выбрать дом/участок в коттеджном посёлке можно здесь.
Выбрать готовый дом для покупки можно здесь.
Выбрать свой земельный участок можно здесь.
Выбрать садовый участок с домом можно здесь.
Ранее по теме:
